Immobilie kaufen & vermieten: Lohnt sich das? | Finanzfluss

Wohnung kaufen und vermieten: Lohnt sich das?

ℹ️ Weitere Infos zum Video:

Per Bankkredit eine Immobilie kaufen und durch die Mieteinnahmen diesen Kredit wieder abbezahlen. Funktioniert dieses Geschäftsmodell oder ist es eher eine romantische Idee?

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0:00 Immobilien kaufen und vermieten: Erklärung des Konzeptes
1:55 Abgrenzung zu anderen Immobilien-Modellen
2:47 Das Ziel des Cashflow-Modells
3:45 Ausgaben bei der Vermietung
6:55 Einnahmen als Vermieter
8:15 Kaufpreis-Faustformel im Check
10:44 Wie viel darf die Immobilie kosten?
11:58 Wie sieht der Wohnungsmarkt aus?
14:11 Risiken bei Immobilien
15:04 Fazit: Ist das Cashflow-Modell möglich?
16:40 Outro

[henryo]

Ab 9:00 Minute: ein Zinssatz von 3, 6 % bei einer 100% Finanzierung ist nicht nur „zugegebenermaßen sehr gut“, sondern schlicht aktuell nicht darstellbar.
Bei Krediten mit Beträgen im realen Bereich (also innerhalb 60% des geschätzen Wertes der Bank, der gut und gerne 10-30% unter dem Verkehrswert liegen kann) ist man bei einer Laufzeit von 10 Jahren bei rund 3, 6-3, 7 % und bei 20 Jahren bei etwa 4-4.25% derzeit.
Für 3, 6 % und 30 Jahre (m 10 Jahre zinsbindung) würde der Kreditbetrag derzeit 125 bis bestenfalls 150 TEUR betragen.
Gutes Video, nur wäre es schön mit den Beispielen etwas realer zu bleiben, sodass diese auch spannend mitzuverfolgen und zu bewerten sind.
Im Nachgang in der Tabelle werden ja auch realistischere Zinsen dargestellt (zwar beginnend mit mindestens 10 Prozent EK + Nebenkosten?) was zuvor nicht der Fall war, aber dennoch dann konsistenter.
Bitte als konstruktive Kritik für die tollen Beiträge und Videos verstehen!

[jkausg]

Wer schon einmal mit Mietnomaden und ähnlichem zu tun hatte....der rechnet nicht mehr und ist froh keine Vermietung mehr machen zu müssen.

[Frittentheo]

Bei den aktuellen Immobilienpreisen in Kombinationen mit den Zinsen und den nicht absehbaren Gesetzesanpassungen zu Grundsteuer, Sanierungsvorschriften, Energiepreisen usw. ist das eine Anlagevariante, die bei mir sehr sehr weit unten auf der Liste steht.

[bellanemiella]

Sehr spannend! Vielleicht könnte man sowas nochmal für Ferienwohnungen machen, die für Urlauber vermietet werden sollen (und zwar von einer externen Firma). Quasi ob bzw. unter welchen Bedingungen sich das lohnen würde. :)

[b.b]

Ich staune immer wie ihr das durchrechnet. Wirklich gut! Danke.

[lexxander]

Mal wieder ein Top Video. Danke Thomas, für deine wertvolle Arbeit. Übrigens, das Buch "Das einzige Buch, das du über Finanzen lesen solltest" ist sehr empfehlenswert.

[colko]

Leider fehlt ein ganz wichtiges Kapitel, vermietete Immobilien machen Arbeit!

[christophl.schmidt]

Ein gutes und informatives Video - wie immer Thomas!

Das Thema "Mietausfallrisiko" und eine mögliche Versicherung (Kosten habt ihr mit 2, 5% kalkuliert) habt ihr zwar angesprochen.... Allerdings ist es doch so, dass ein Mietnomade nahezu immer einen Totalverlust bedeutet.
Nicht nur, dass er nicht zahlt - er zerstört auch den Wert der Wohnung (teils bis zur notwendigen Kernsanierung)!
Und selbst wenn es kein Nomade ist, kann das Problem bei Mietern, denen der Job gekündigt wurde - und die nicht mehr zahlen (oder nur einen geringen Teil der Miete, um "zumindest Zahlungswillen zu zeigen" und damit nicht rausgeklagt werden können!) - so groß werden, dass sich das "Projekt" nicht mehr rentiert.

Thema Eigenleistung (handwerkliches Geschick): Selbst wenn man keine zwei linken Hände hat und die Wohnung in Eigenleistung renovieren kann, ist der Faktor Zeit ein wichtiger, der oft nicht bedacht wird.
Ich kenne persönlich aus meinem Umfeld zwei Fälle, bei denen die Ehe darüber in die Brüche gegangen ist, weil beide berufstätig waren, kaum bis keine Zeit also - nach der Arbeit - die Wohnung bzw. Haus zu renovieren... und auch keine Urlaube mehr gemacht wurden, weil man a) kaum noch Geld dafür hatte und b) in der Zeit weiter in der Wohnung/Haus arbeiten musste. Sch**ß Situation, sage ich dir!

Und wie unten schon erwähnt: Ihr habt das Hausgeld in der Kalkulation offenbar nicht berücksichtigt.
Alles in Allem: Kein Konzept, das sich (mal so) umsetzen lässt - es sei denn ein halbmarodes Objekt am "Rande der Republik" (wo eh kaum einer hinziehen will - eher wegzieht) zu billigen Kosten, das in Eigenleistung renoviert werden kann. Die "normalen Kaufpreise" - nicht nur in A-Lagen, auch in B- und sogar C-Lagen - sind finanziell nicht zu stemmen!

[wewillmakeit]

Moin! Super Video! Ist natürlich schwierig, so ein breites Thema umfassend zu behandeln, in so einem kurzen Filmchen. Ich habe selbst mein Vermögen mit Immobilien gemacht, habe im Moment etwa 50 Wohnungen. Teilweise in ETWs aber hauptsächlich in keinen Mehrfamilienhäusern. Ich habe als Student mit ETWs angefangen und würde das auch heute noch so machen. Man muss verstehen, dass die Lernkurve hier sehr steil sein kann, da macht es Sinn, klein anzufangen. Diversifikation ist wichtig, aber am Anfang - die ersten 2/3 Jahre braucht man das eigentlich nicht. Man muss dann nur sicher sein, dass man ausreichend Einkommen hat, die kosten der Wohnung zahlen zu können auch wenn längere Zeit keine Miete kommt. Die erste Wohnung sollte man auch nicht zwingend als gutes finanzielles Invest betrachten. Eher als Lehrgeld. Man macht am Anfang vieles falsch. Man kennt die Preise nicht gut genug. Es fehlt die Menschenkenntnis bei der Mieterauswahl. Handwerker zu finden ist auch nicht immer einfach. Später wird das aber alles leichter. Der Hockeystickeffekt. Wenn man 10 Jahre oder so dran bleibt und nicht gerade übles Pech hat ist man imho auf jeden Fall Millionär. Meine Meinung.
Und was man auf jeden Fall nicht unterschätzen darf ist der Arbeitsaufwand. Besichtigungen hab ich so viele gemacht, manchmal waren es 20 im Monat. Wenn man über Immoscout sucht, sind von 100 angebotenen Wohnungen 5 dabei, die man sich anschauen kann und am Ende ist dann eine davon interessant. Ich habe mir ziemlich bald meine Arbeit so eingerichtet, dass ich einen kompletten Tag (zusätzlich zum Wochenende) Zeit hatte für Immobilien. Anfangs für Besichtigungen, später für Renovierungsarbeiten, Mietersuche, Papierkram, Banktermine. Apropos Bank. Gerade am Anfang ist es hier schwierig. Es ist wichtig zu verstehen, dass man für ein gutes Projekt IMMER eine Bank finden wird, die einem das finanziert. Nur vielleicht nicht die ersten 5, bei denen man vorstellig wird. Es kann sich lohnen, zu einem unabhängigen Finanzierungsvermittler zu gehen, bis man ein/zwei Banken hat, bei denen ein guter Kundenbetreuer in der Finanzierungsabteilung arbeitet. Ich hatte das am Anfang auch überhaupt nicht gewusst. Ich dachte, Volksbank ist Volksbank, Sparkasse ist Sparkasse. Und wenn mich eine ablehnt, dann wars dass, ich bin es nicht wert, einen Kredit zu kriegen. Aber in Wirklichkeit ist es ganz anders. Es kommt zu grossen Teilen auf den Mitarbeiter an, der vor einem sitzt. Wenn der keinen Bock hat, oder sich mit Immobilien nicht so gut auskennt, dann wird die Finanzierung nix. Klingt komisch, ist aber so. Am Anfang muss man also zu vielen Bankgesprächen gehen. Man lernt, wie die Banken und deren Mitarbeiter ticken. Später ist es dann einfacher. Vor allem, wenn man bei einer Filiale mehrere Objekte schon hat und sie wissen, dass es läuft. Dann kann es auch mal passieren, dass der Banker anruft und fragt, ob man nicht mal wieder was kaufen will... 😅

Unterschätzt also nicht den Aufwand, den man in eine Immobilienkarriere stecken muss. Es ist ein Job. Aber einer, der einen extrem viel höheren Stundenlohn bezahlt, als ein "normaler Job". Am Anfang verdient man eigentlich nix. Nach ein paar Jahren braucht man den normalen Job eigentlich nicht mehr, behält ihn aber, weil man mit Job das nächste Haus zu günstigeren Konditionen finanziert bekommt 😂 Naja und weil die eigenen Ansprüche und Ausgaben gestiegen sind.

Zum Abschluss noch ein Wort zur Rendite. Wenn man auf lange Sicht, also 5 Jahre +, nicht über 30% auf das eingesetzte Eigenkapital kommt, macht man was falsch.

[Atomkosmos]

Habe meine zum Glück verkauft seit Freitag. Der Faktor lag bei 6 (mein Kaufpreis). Also positiv und hätte Geld gebracht. Allerdings auch Arbeit. Verkauft hab ich die Wohnung nun mit Faktor 14. Nun lege ich es in andere Vermögen an. Immobilien machen Arbeit und die 7% von der Börse zu schlagen grenzt an einem Wunder trotz 10 Jahre hervorragenden Immo-Jahren.
Gekauft hatte ich 2012 zu 44k, verkauft 2023 zu 100k. Mietfrei 8jahre gewohnt und 1, 5 Jahre Vermietet.
Ich würde es kein zweites Mal machen.
Und nein 100-44 sind keine 66k Rendite, bei weitem nicht. Mit allen Kosten brachte mir die Immobilie 4, 3% (Jahr). Wen ich die Gesparte Miete nehme komme ich immerhin auf 6, 7%(Jahr). Also ein World ETF bringt mehr bei weniger Arbeit!

[mmaorakel]

Mit den jetzigen Zinsen geht das ganze einfach nicht mehr auf.
Vor 2 Jahren als der Zins noch bei 1 % lag ging das ganze noch auf.
Die Kaufkosten müssten um 50% sinken damit das mit dem jetzigen Zins wieder funktioniert.

[Flipperimmo]

Gutes Video! Wird schwieriger für viele. Diese schnellen Deals wird’s für den Laien nicht mehr geben.
Ich handle mit Immobilien, aber für den Eigennutzer OHNE Eigenkaptial-Einbringung wird’s die nächsten Jahre sehr schwierig! 😮

[nixda]

Eine energetische Sanierung ist das eine, neue Leitungen für Heizung, Kalt- und Warmwasser sowie Strom eine ganz andere Nummer.
Und nicht vergessen, Mieter hätten gerne so alle 30 Jahre mal ein neues Bad. Sind schnell mal 30.000, - € weg. Also jährlich 1.000, - € hier nicht berücksichtigte Kosten. Mehr als eine Monatsmiete im Jahr. Nur machen, wenn man ein echtes Schnäppchen erwerben kann und dich 20.000, - € oder 30.000, - € für die Instandsetzung einer zertrümmerten Wohnung (alles schon erlebt) finanziell nicht umhauen. Andernfalls stehen Risiko und möglicher Gewinn in keinem gesunden Verhältnis.

[Wolfgang-tg]

Ich freue mich, dass dieses spannende Thema so aufbereitet wurde. Aber es sind doch einige fehlende Fakten dabei. Vieles ist hier schon beschrieben, aber ein vernünftiger Vermieter würde z.B. auch eine Inflation berücksichtigen. Beim Inflationsziel von 2 % ändern sich auch die Mieteinnahmen nach oben, das heißt ohne den Zinseszins zu berücksichtigen wären das hier mal eben zum Ende mindesten 60%. Auch die Knappheit an Wohnungen und damit steigender Mietpreis gleicht Einiges auf der Kostenseite aus.
Dennoch sind das tolle Denkanstöße, und wenn man die Kommentare mitliest hilft es bestimmt vielen bei einer Entscheidung. Weiter so.

[moritzklatt]

9:25 Apropos Annuitätendarlehen. Wie wär's mit einem Video zu verschiedenen Darlehensformen? Vor allem auch im Hinblick auf die Gesamtzinsbelastung

[suatustalar]

Sehr informativ und sehr hilfreich...Super Video..Das muss man sich 2 mal überlegen. Im Netz wird alles schön geredet aber das ganze drum herum erzählt keiner..😊

[BadTaste]

Beim Immobilienkauf ist die Komponente Mensch das größte Problem; weshalb ich auch nie vermieten würde. Ich nenne viele welche mit ehemaligen Mietern massive Probleme hatten. Seien es Anrufe um 23:00 Uhr, dass eine Lampe durchgebrannt ist und diese sofort ersetzt werden soll weil man gerade Besuch hat, oder Mieter die wollen, dass man einen Ölfleck beseitigt da es nicht ihre Aufgabe ist die Immobilie "in Schuss" zu halten. Ganz zu Schweigen von einer Familie welche nach Monaten unbezahlter Miete sich ins Ausland abgesetzt haben. Zuvor wurden aber noch sorgfältig die Kupferkabel aus den Wänden gerissen. Das Ergebnis war, dass die meisten wieder mit Verlust verkauft haben. Ich bleibe bei meinen Aktien und ETF's

[joergartmann]

Vielen Dank für dieses sehr nüchterne, informative Video, das Komplexität auf ein gutes Maß reduziert. Es wird deutlich: unter den aktuellen Bedingungen lohnt sich das Modell "Kaufen und Vermieten" absolut nicht. Selbst wenn man den Kaufpreis zu 100% aus eigener Tasche aufbringen könnte gilt: die fast risikolose alternative Anlage in Staatsanleihen bringt schon ca. 4, 5% (in den USA bei zehn Jahren aktuell 5%). Also muss die Bruttomietrendite schon bei mindestens der gleichen Höhe liegen. Eine Immobilie dürfte unter diesen Annahmen maximal 20 Jahresnettokaltmieten (1/20= 5%) kosten. Und das wäre ja nur die "Bruttomietrendite", weil Risiken wie Instandhaltung und Mietausfallwagnis dabei noch gar nicht berücksichtigt sind. Wenn der Immobilienmarkt so effizient und liquide wäre wie der Markt für US-Staatsanleihen, müsste er noch einen Risikoaufschlag für die Vermietung fordern, der eher in Richtung 7-8% geht. Dann wären wir bei Kaufpreisen von 15-16 Jahresnettokaltmieten. Wer also unter den aktuellen Bedingungen kauft, setzt zu 100% auf künftige Wertsteigerungen. Und wer meiner laienhaften Überschlagsrechnung folgt und nicht an massive Wertsteigerungen glaubt, der kann auf weiter sinkende Kaufpreise hoffen.

[jkoeberli]

bei den aktuellen immobilienpreisen, zinsen für kredite und den hohen nebenkosten rechnet es sich absolut nicht. von monatlich 1200€ bruttomiteinnahmen blieben bei mir nur knapp 600 nach betriebskosten, instandhaltung, rücklage und steuern übrig....bin dann einfach selber in die wohnung eingezogen, damit ich wenigstens keinen stress mit wechselnden/unverlässlichen mietern oder leerstand habe.

[GottfriedvB]

Ein Wohnungseigentümer hat zwei glückliche Momente: Wenn er die Wohnung kauft und sie wieder verkauft. Dazwischen hat er Probleme mit seinem Mieter, der sein natürlicher "Feind" ist.