Арендовать или купить квартиру: Что выгоднее? Аренда или покупка квартиры 2022

Что выгоднее - купить квартиру или арендовать ее, а капитал вместо покупки квартиры инвестировать в фондовый рынок?

Как будет выгоднее распорядиться деньгами?

Битва: аренда или покупка квартиры очень популярная тема. И сразу хотел бы отметить: я рассматриваю именно финансовый аспект покупки или аренды недвижимости. Кому-то чужое жилье не подходит принципиально по эмоциональным соображениям, по ощущению комфорта и т.д.

А вот с точки денег - что же будет выгоднее?

Я буду использовать недвижимость Кирова, потому что сам живу здесь и занимался здесь недвижимостью профессионально. Сначала возьмем Юго-Запад, типичную панельную однушку. Средняя цена получается порядка 2 миллионов рублей за квартиру. Средняя ставка аренды около 11 тысяч рублей в месяц.

Итоговая ставка 6.71% в рублях в год. Это значит, что, чтобы окупить аренду капиталом, он должен приносить порядка 7% в рублях после налогов (без учета роста тела самого капитала).

Такую доходность легко может дать банковский депозит с учетом повышения ставок ЦБ РФ. Но, увы, само тело депозита уже расти не будет. Оно останется прежним и будет постоянно обесцениваться из-за инфляции.

Хорошая дивидендная доходность по агрессивной стратегии CEF составляет порядка 6% в долларах после налогов. Чуть-чуть не дотягивает до необходимого уровня. Зато эти активы сами могут расти в цене и повышать дивиденды. Плюс они дают доход в долларах. Скажем те же 2 миллиона рублей в CEF могут давать 120 тысяч рублей в год денежного потока по неизменному курсу. Но если рубль ослабнет, то и рублевый доход возрастет пропорционально.

Другой пример - Чистые Пруды. В этом районе реализованы почти все мои инвестиционные сделки с недвижимостью. И я могу сказать вам: с 2014 года (когда была последняя инвестиционная сделка именно в Чистых Прудах) квартиры, конечно, подорожали. В доме на улице Мостовицкой я продавал квартиру с ремонтом за 1.6 миллиона рублей, сейчас квартира такой же площади стоит 2.7-2.85 миллиона рублей. Рост в 1.73 раза! Но вот ставка аренды в районе практически не изменилась: она осталась на уровне около 5%: даже меньше, чем на Юго-Западе. Такую ставку легко покрывать дивидендами.

Более того, даже если взять этот рост в 1.73 раза, он кажется просто карликовым по сравнению с доходностью тех же CEF в рублях. В долларовом выражении рост примерно такой же. В рублевом эквивалент 1.6 миллиона рублей превратился бы в 9.7 миллиона рублей. Можно было бы купить 3 аналогичных квартиры!

Как мы можем видеть, действительно: ставка аренды получается очень близкой к дивидендной ставки, а по совокупной доходности квартира проигрывает даже высокодивидендным бумагам. Если бы мы брали активно растущие бумаги, то рост капитала был бы еще выше, но тогда денежного потока не хватило бы для обслуживания аренды.

Инвестору было бы выгоднее инвестировать деньги, а квартиру арендовать.

Но есть один важный подвох, о котором нельзя не напомнить: возможно, в Москве или в Питере все иначе, но в регионах проблематично НАЙТИ подходящий вариант арендной квартиры!

Например, в интересовавшем меня районе Кирова арендную квартиру с подходящими параметрами я не нашел. И даже на текущий момент менее десятка вариантов, которые можно было бы рассмотреть!

Удачи в инвестициях!

Читайте меня также:

Автор: Александр Князев

На моем канале регулярно публикуются видео на тему инвестиций в акции, прогнозы по акциям, влоги о финансовой грамотности и инвестиционном мышлении, мотивирующие видео и т.д. Если вы хотите стать успешным инвестором, добиться успеха и финансовой независимости - присоединяйтесь!

#инвестиции #деньги #успех #акции #бизнес

Материалы не являются инвестиционными рекомендациями, а содержащиеся в них комментарии не должны быть восприняты как руководство к действию.

[adtarget]

Я сам с Кирова, и решил накопить на квартиру в чистых за 2 млн. Понимая, что ипотека не моё, я уехал в Москву. За прошлый год я создал капитал 500 т. р., который генерит мне 3000 в месяц. В планах накопить 2 млн с доходом в 12-15 т. р. в месяц и отказаться от покупки в пользу аренды. Цель хочу реализовать за 3-4 года.

[АртёмСафоненко-ыт]

Александр, Огромное Вам Спасибо За Ваш

[ВикторЛитовченко-фш]

Спасибо за труд, продолжай....как всегда огонь

[invest-dt]

Конечно арендовать выгоднее, что там думать, просто это не всем подойдет по разным причинам, но если подходит, то стоит именно так поступать. А инвестиции вытянут все разницы))
Спасибо за Ваш труд!

[АлександрИванов-ъпк]

Это проблема любого маленького города) тем более если есть семья, обречены на покупку

[АлександрДмитренко-эш]

Ооох, тема сломанных копий… думаю, ответ каждого зависит от возраста и образа жизни. В начале своей карьеры я никак не мог позволить себе покупку жилья- любого и даже в ипотеку. Да и вообще, если вы планируете покупку жилья… сначала арендовать и копить на покупку жилья- не в нашей стране: на полную стоимость вряд ли заработаете быстро (или вообще никогда) и будет вариант ипотеки, получится, что платили за аренду, а потом и ипотеку- двойная плата. Плюс в любой момент арендатор может сказать- съезжайте! И я был в такой ситуации! И спасло только то, что была предоплата на два месяца, а хозяйка не любила отдавать деньги. Как было сказано: не факт, что найдёте подходящее.
Лично моё мнение: своё отдельное жильё всегда лучше. И даже ипотечное, если прижмёт сильно- можно продать и уж в этом случае снимать. Никого не призываю, не переубеждаю. Моё личное мнение.

[chinatubelive]

Александр здравствуйте, у меня интересный вопрос - почему акции компания номер 1 мире, Unilever, по производству всего мыла, чая, химии (их основные бренды DOVE, Lipton) и тд не растут как акции Apple по 30% в год? Не понимаю с чем это связано, продукцией пользуется весь мир, а акции практически на одном месте.

[АндрйМикало]

Саша спасибо тебе за правду.Правда я консерватор.Мне 47. Спасибо что не боишься.Хотя живешь в России.Я с Украини.Нам легше.Желаю процвитания твоего канала.

[fpwrrsm]

аренда выгоднее, практически всегда и везде. Здесь нечего обсуждать.

[ЗнаниеФинанспроинвестиции]

Я проводил расчёты: ипотека или аренда и инвестиции, конечно инвестиции и аренда победили. Я использовал реальный ипотечный договор, но тут опять же зависит от срока ипотеки и первоначального взноса

[Denis-bn]

Ну на счет найти кв для аренды это не проблема, особенно для больших городов, как Москва и Петер, проблема - найти подходящий по цене вариант и расположению.

[Фёдор-дэя]

Чтобы быть уверенным в 6% дивидендов в долларах и более, нужно быть опытным инвестором со знаниями выше среднего. Для среднего инвестора это слишком рискованно, есть шанс что психологический фактор приведет к ошибкам.

[sergejmeier]

Ну блин, прикольно получается!
Я мою двушку за 800€ сдаю (с коммуналкой). Хата стоит 230.000 €
Получается, что через cef под 6% я буду
иметь 1150€ . Ну! Очень интересно!

[risha]

Наконец то хоть кто то сказал, что не всегда арендовать выгоднее👍

[gydratv]

Эээ я лучшее куплю дом, и будут арендатором, а сам буду жить в другом месте! Зделал бы так что бы люди платили налоги и платили на дом. Впринцепе так делают все! 🙂👌 Хотя у нас почемуто щитают что это влияеть на цены дамов. Хоть я щитаю это бредом. Наоборот щитаю что цены будуть снижаться ане расти.

[O.V]

Сомнительные выводы. Особенно о 6% дивидендов. Не забывайте, что акции могут упасть и див доходность уменьшится.
Самый оптимальный вариант взять ипотеку, но чтобы ставка была меньше чем у ЦБ (какие-нибудь льготные варианты от застройщика), ну и желательно брать в МСК / МО. Ключевой момент ипотеки, что Вы платите в отличие от аренды частично себе.
Если у Вас есть полностью кэш, то покупать надвину не стоит, все равно берите ипотеку ниже ставки ЦБ.