Immobilien an Kinder verkaufen spart Steuern – besser als verschenken oder vererben

Eltern, die vermietete Immobilien besitzen, stehen oft vor der Frage, wie sie diese eines Tages auf ihre Kinder übertragen sollen, ohne dass dabei Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfällt. Dabei gibt es sogar eine Möglichkeit, die es den Kindern zusätzlich ermöglicht, zukünftig Steuern zu sparen. So verkaufen die Eltern ihren Kindern die Immobilien einfach – und zwar mit Gewinn. Denn dadurch können die Kinder nun von den höheren Anschaffungskosten abschreiben und so Steuern sparen.
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[maxmoritz]

Naja, Abschreiben kann man nur bei Vermietung oder zusätzlich müssen auch die Kinder das Geld aufbringen oder verstehe ich was falsch?

[thorstengrasmuck]

Sollte man bei einer solchen Gestaltung und der Frage, ob sie steuerlich vorteilhafter ist als z. B. Gestaltungen über Schenkungen und wiederholtes Nutzen der Freibeträge, nicht auch den Zeitwert des Geldes berücksichtigen? Die Kinder müssten in Ihrem Beispiel schließlich auf einen Schlag 2, 5 Mio. € an die Eltern zahlen und würden dafür über 50 Jahre pro Jahr 2 % der Anschaffungskosten (ich unterstelle den Fall des § 7 IV Nr. 2 a) EStG), also hier pro Jahr 50.000 €, geltend machen; bei einer Belastung von 50 % also 25.000 € pro Jahr sparen. In 50 Jahren sind aber 25.000 € sicher weniger wert als heute.
Würde man hingegen versuchen, durch frühzeitige Übertragungen die Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuerlast weitestgehend zu mindern, so würde zwar die AfA wegfallen, aber sich dafür auch nicht auf einen Schlag das (Privat)-Vermögen um 2, 5 Mio. mindern. Anders gesagt, die Steuerersparnis der Kinder über die 50 Jahre hat doch bei wirtschaftlicher Sicht einen Wert von unter 1, 25 Mio. €, da wie gesagt die letzten ersparten 25.000 € sicher weniger Wert sind als die ersten gesparten. Somit ergibt sich bei dieser Gestaltung eine finanzielle Gesamtbelastung der Kinder von 2, 5 Mio (dem Kaufpreis) - [ein Betrag deutlich unter 1, 25 Mio], also > 1, 25 Mio. Verglichen mit dem Gesamtwert der Immobilien zum Erwerbszeitpunkt sind das über 50 %. Aber selbst bei einer Übertragung in einer einzigen Schenkung käme man doch nach § 19 I ErbStG nicht auf eine so hohe Belastung, oder? Und auch, wenn man argumentiert, dass die gezahlten 2, 5 Mio. letztlich den Kindern wieder von Todes wegen zufallen (sofern das Geld dann überhaupt noch da ist), so sind diese ja dann ebenfalls inflationsgemindert und erbschaftssteuerbelastet.