Mieten vs. Kaufen 2023 (überraschende Zahlen)

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0:00 Warum Immobilien als Investment?
0:46 Prämissen für Vergleichsrechnung
1:54 Mieten vs. Kaufen 2023
6:28 Risikenvergleich
7:04 Wertsteigerungen von Immobilien
10:04 Wer ist reicher, Immobilienbesitzer oder Mieter?

[RimaOne]

Problem an der Rechnung ist, dass man keine Wohnung zu dem Preis mieten kann. Wenn man sich den Markt ansieht, ist bei 100 m² in HH eher mit 2000€ Kaltmiete zu rechnen.

Auch fehlen leider Mietsteigerungen mit der Inflation, während die Bankrate immer gleich bleibt und mit den Jahren verhältnismäßig zur Miete günstiger wird.

Das Risiko von Eigenbedarf schwebt außerdem wie ein Damoklesschwert über einem.

[Notty-on-Tour]

Wenn solche Berechnungen aufgestellt werden, sollten auch Mietpreissteigerungen bedacht werden. 20 Jahre ohne Steigerung gibt es nicht.

[brigittestangl]

Tja, meine Rechnung sieht bisschen anders aus...
Früher jahrelang 1000 € Miete gezahlt, dann Haus mit 750 qm Grundstück gekauft. Inkl. Renovierung (Heizung, Elektro, Bäder) 220000 € gezahlt, Wert aktuell mind. €, eher schon Richtung €. Haben jetzt noch 3 Jahre, dann ist es abbezahlt. Tilgungsrate knappe 1000 €. Haben wir absichtlich so ausgesucht. Denke, da kann man nicht meckern, denn wären wir weiter in Miete geblieben, ohne Mietsteigerungen zu berechnen, dann wäre ich bis jetzt 204000 € los. So muss ich nur noch ca. 36000 € abbezahlen und danach habe ich 1000 € mehr im Geldbeutel + meine Immobilie.

[echterocher]

Ihr könnt mir vorrechnen was ihr wollt, ich sitze hier in meinem abbezahlten Haus und spare einfach das Geld weiter, das ich vorher getilgt habe. Die ganzen Füchse in meinem Umfeld, die mir seit 15 Jahren erzählen, das sie viel cleverer sind, haben vielleicht ein dickeres Auto aber weder eine Immobilie noch gespartes Geld. 😉 Rechnerisch habt Ihr wahrscheinlich Recht (wenn man denn spart), aber das Gefühl nicht einem Vermieter ausgeliefert zu sein ist es mir wert.

[alexandereder]

Bei euren Berechnungen fehlen leider so viele faktoren: Mietpreiserhöhung, meistens vom Gaspreise abhängig, inflationsbreinigung beim fixzinssatz, keine erichtun einer möglichen pv anlge am haus....

Ein Beispiel: ein freund von mir lebt in wien und hatte 2021 eine kaltmiete von 1200€ im monat, 2023 hat er eine kaltmiete von 1550€ im monat. Mein kredit beim haus fix verzinst war 2021 1150€ 2023 ist meine kreditrate 1150€, in 15 jahren wird meine kreditrate immer noch 1150€ betragen. diesen wert verfall durch Miet erhöhungen kann kein etf ausgleichen zumindest nicht in den nächeten 5 - 10 jahren lg

[PaulPeukerGuitar]

Irre ich mich, oder wurden hier die zu erwartenden Mieterhöhungen vergessen? Vielleicht sogar mit Absicht? Mal abgesehen davon liegt der durchschnittliche Mietpreis bei Neuvermietung in Hamburg höher als 12%.

[baehnersbusinessberatung]

Vielen Dank für die tolle Aufarbeitung. Wir haben gerade genau diese Diskussion hinter uns und haben uns genau wegen den genannten Gründen uns gegen eine privat genutzte Immobilie zum Kauf entschieden. Euer Video bestätigt unseren Rechenweg und gibt ein gutes Gefühl. Danke dafür!

[NG-ruue]

Mieter werden aber auch rausgeworfen wenn es den Vermieteren nicht passt. Ist uns damals auch passiert. Sollte man auch bedenken. Wir haben zum Glück schon lange ein Eigenheim und sind froh damit. Vor allem alls Familie. Manche Dinge kann man nicht kaufen 😊

[JesseyBohne]

Die Eigenheimbesitzer vergleichen meistens nur die eigenen Raten der Bank mit den Mietpreisen. Was dabei fehlt, sind 1. die ganzen zusätzlichen Kosten wie Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung etc... und 2. die Instandhaltungs- und Sanierungskosten und sonstigen schönen Dinge, die im Außenbereich über die Jahre noch haben möchte und nicht über einen Kredit abgedeckt sind (Carport, Teich, Terrasse, Ladestation, etc...). Außerdem kann man 3. als Mieter auf einer günstigeren, kleineren Fläche wohnen und sich in einem Mehrparteienhaus die Kosten für viele Dinge teilen. Würde man diese Kosten ehrlich auf eine Mietwohnung umschlagen, dann wäre das zu teuer und die Mietwohnung bliebe leer. Als Eigenheimbesitzer ist man immer im Nachteil und zahlt an den Staat und die Banken. Im Alter steckt das hart erarbeitete Geld bis zum Tod in den Wänden. Das Geld hätte man lieber in der Vergangenheit in ein schönes Leben mit mehr Freizeit investiert (z.B. nur 3 Tage die Woche arbeiten) statt in einen Haufen Steine.
Aber warum bauen und kaufen Menschen in Deutschland überhaupt zu ihrem Nachteil? Der Deutsche blick neidisch auf das Haus eines Anderen. Also muss er so schnell wie möglich auch ein Haus haben. Und wenn er eins hat, animiert er wiederum andere Neider. So landet ein Eigentümer nach dem Anderen in der Kostenfalle, und damit im Hamsterrad, und hat kein Geld und keine Zeit mehr, die schönen Dinge im Leben zu genießen. Geld und Vermögen macht den Menschen nicht Glücklich. Freitzeit, Reisen und Freunde machen Glücklich.

[joeblower]

Besitzen ist besser als brauchen. Vorallem in Krisenzeiten.

[stevie-o]

Die Frage ist spart er die kompletten 2000 euro in ETF´s? bleibt die miete 20 jahre gleich? Was ist wenn der Zinssatz wieder bei 1, 1% liegen würde? Ich glaube es gibt so viel meinungen dazu wie Sand am Meer. Fazit durchrechnen und lebenseinstellung treffen. Es wird genauso oft teurer sein zu kaufen wie es auch teurer sein wird zu mieten.

[marioheinrich]

12.50/qm Miete in HH für Kaufpreis 5k/qm, scheint mir ein Sonderangebot. Mieterhöhungen zu vergessen ist stark verfälschend. Bitte nochmal neu rechnen. Die Tendenz wird wohl bleiben. Der Komforgewinn bei Haus zu Wohnung ist enorm, halte ich nicht nur für 'Lifestyle'.

[zweidritteleinfach]

Ich bin mir ziemlich sicher, dass wenn man die Rechnung im Video in der Situation von vor 30-40 Jahren aufgemacht hätte, herausgekommen wäre, dass Eigentum sich in keiner Weise lohnt im Vergleich zum Mieten. Heute werden diejenigen, die damals gekauft haben, beneidet, weil sie damals ja so "billig" bekommen haben, was heute tlw. ein Vermögen wert ist und Sicherheit im Alter bzw. einen eventuell sonst unerreichbaren Vorteil für die Erben darstellt.
Ich denke, die Tatsache, dass die meisten heute in Deutschland lebenden Menschen erst jetzt wirklich einschneidende Erfahrungen mit dem Phänomen der Inflation machen, könnte bei der ganzen Diskussion eine große Rolle spielen. Keiner weiß genau, was der Euro in 20 Jahren tatsächlich noch wert sein wird, was also der wirkliche Wert von "800 000 EUR in 20 Jahren" ist, wenn denn der Aktienmarkt das tatsächlich liefert, was alles andere als selbstverständlich ist. In Ländern wie Italien oder Spanien leben 75-80% der Menschen im Eigentum - ich denke, das hat auch etwas damit zu tun, dass hier die Generationenerfahrung sehr deutlich sagt, dass reale Werte wie Immobilien über dem angenommenem Wert von Geld stehen, das durch finanzpolitische Entscheidungen im Wesentlichen beliebig erzeugt werden kann.
Ohne die verglichen mit den anderen marktwirtschaftlich orientierten Staaten massiven Eingriffe der Politik in den Mietmarkt (sehr starken Mieterschutz und "gleitende Mietendeckelung" auf nationaler Ebene) würden in Deutschland gerade in den Großstädten die Mieten noch deutlich höher liegen als jetzt, weil der Markt aufgrund des Mangels noch einiges mehr hergeben würde. Dass dies immer so weitergeht, ist alles andere als klar, das sind rein politische Entscheidungen. Je größer der Mangel wird, desto größer wird die Gruppe derjenigen, die Wohnraum dringend suchen und nicht nur vorrangig das Interesse haben, dass die Miete für die Wohnung, in der man bereits wohnt, klein bleibt. Auf die "Freiheit", gerade in einer deutschen Großstadt zu den im Video angegebenen Mietpreisen eine Wohnung finden zu dürfen, besonders später im Alter, würden die meisten so oder so sicher gern verzichten...

[rijlsfg]

Die Instandhaltungsrücklagen sind zu hoch. Man gibt für ein Haus nicht derart viel für Reparaturen aus. Zudem Spat der überwiegende Teil der Mieter nicht diese volle Summe von über 2.000 Euro monatlich.

1.) Die Wertsteigerung - inflationsbereinigt - macht bei Immobilien im Schnitt 4-5% p.a. aus.

2.) Die Steuervorteile für Eigentum wurden nicht berücksichtigt.

3.) Zudem wurden in der Darstellung keine Mietpreiserhöhungen eingerechnet.

4.) Oh je… der geprellte Eigenheimbesitzer hat der Bank 200.000 € an Zinsen geschenkt… Der Mieter hat in 240 Monaten (also in 20 Jahren) 288.000 Miete gezahlt!!! Eine Mietpreissteigerung nicht inkludiert.

5.) Der Eigentümer kann am Ende der Laufzeit seine Immobilie verkaufen. Dann hat er auf einen Schlag mind. 7.00.000 an Reserven

[Миротворец-уи]

Wir haben 2015 unser Haus für 175000 Euro gekauft. Zinsen waren zu dem Zeitpunkt 2, 1 Prozent. 2022 haben wir das Haus für 315000 Euro verkauft. In 7 Jahren haben wir 40000 Euro getilgt, gleichzeitig aber 40000 Euro reingesteckt. Trotzdem haben wir 135000 Euro Gewinn gemacht. Also wer sagt dass Haus kauf keine Option sein kann???

[RVe]

Irgendwie fehlt mir bei dem Vergleich die Mietsteigerung in den nächsten Jahren und auch überhaupt die Verfügbarkeit von Wohnraum, welche durch das immer knappere Wohnungsangebot die Mieten immer weiter nach oben steigen lassen wird. Wenn ich also eben nicht das richtige und wichtige von dir angesprochene Sparszenario als Mieter einhalte und dann bei Renteneintritt vielleicht schon 2.500 EUR für 100m2 Wohnung in Hamburg bezahlen muss (was aktuell auch schon eher realistisch ist) sieht das ganze für den Eigenheimbesitzer mit den Instandhaltungskosten garnicht mehr sooo schlecht aus. Der emotionale Wert und die Freiheiten einer eigenen Immobilie sind ja auch nicht in Euro zu messen ;-)

[florianschwarzmeier]

Also ich habe vor 12 Jahren eine Immobilie in München für den Eigennutz gekauft und habe mir mal ausgerechnet was mein Kapital heute wäre, hätte ich das Eigenkapital damals plus die laufende Tilgung in den MSCI World gesteckt. Ergebnis: Ziemlich genau das Gleiche, etwa 115 % Rendite.Leichter Vorteil bei der Immobilie da bei einem Verkauf Heute keinerlei Steuer auf den Gewinn anfallen vs. 25% Kapitalertragssteuer plus Soli bei Aktien. Dafür sind die Transaktionkosten bei der Immobilie höher. Der Immobilienkauf ist ja quasi ein Hebelprodukt daher erklärt sich vielleicht auch der leicht höhere Gewinn.

Die Rechnung der Dame hat doch einen gravierenden Fehler: Mietsteigerungen werden nicht berücksichtigt. Und die Kaltmiete hätte sich in dem Zeitraum fast verdoppelt. Man muss natürlich Gleiches mit Gleichem vergleichen und annehmen man hätte in der gleichen Wohnung zur Miete gewohnt. Auch hatte ich bei weitem nicht diese Instandhaltungskosten. Eher so 100 € im Monat. Wird natürlich mit steigendem Alter der Immobilie mehr.

Fazit: Hauptsache man investiert. Beides ist gut. Aktien haben den Vorteil dass man auf einen Knopf drückt und alles oder auch nur ein Teil ist verkauft. Eine Immobilienverkauf dauert länger und die Preisfindung intransparenter.

[christianmenzer]

Sehr gutes Video, aber so überraschend sind die Zahlen ja nun nicht. Das wurde ja nun schon oft thematisiert. Oft fehlt das wichtigste Kapitel, nämlich das am Ende. Schön das es hier vor kommt, denn das ist der Knackpunkt. Leicht verfügbare Kohle, ist eben schnell verbrannt. Gerade in der heutigen Zeit. Was ich auch nicht gesehen habe in der Rechnung(Oder hab ich das jetzt übersehen?) ist die Mietsteigerung. Die Rate fürs Haus bleibt gleich und jeden Monat den du tilgst, ist dein Sparanteil grösser und der Zins kleiner, dein Miete steigt aber regelmässig. Ich persönlich hab mich 2015 entschieden zu bauen und in 2 Jahren gehört es mir. Zinsen waren 1, 5 Prozent. Und dann sieht die Rechnung nochmal anders aus. Das Haus bekomme ich jetzt locker für die Unkosten die ich hatte los, inklusive zusätzlicher Investitionen und hatte minimale Zinsen und hab 10 Jahre das Geld für Kaltmiete fast komplett ins Eigentum gepackt. Es sind am Ende immer die Rahmenbedingungen die passen müssen. Muss man den Immobilienkauf auf Kante nähen finanziell, dann ist das eine blöde Idee. Abgesehen davon das man auch noch das Risiko hat das man sich finanziell völlig ruiniert. Ist aber genug Eigenkapital da und man muss den kredit nicht bis auf die Urenkel hin strecken, dann macht man damit auch nicht so viel verkehrt. Wenn ich jetzt auch in der Presse immer lese „Nicht jeder kann sich mehr ein Haus leisten“, muss ich immer müde lächeln, denn das war noch nie anders. Für ein Hausbau brauchts eben Asche. Und ich persönlich: Wenn ich jetzt 500k im ETF hätte, zur Miete wohnen würde, würde mir den ETF vermutlich auflösen, mir mein Haus bauen und dann neu investieren, was dann bei gesparter Miete auch nochmal besser ausfällt.

[MeinNameStehtDort]

Man kann auch Glück haben mit dem Zeitpunkt der Kreditaufnahme und Fertigstellung des Hauses. Wer vor Corona sein Haus fertiggestellt/gekauft hat und einen Fixzinskredit mit 1% für 15 oder 20 Jahre abgeschlossen hat kann sich glücklich schätzen. Noch besser, wenn nicht der gesamte Kreditbetrag für das Haus benötigt wurde und man das übrig gebliebene Kapital in ETFs investieren konnte. Die Schulden werden weg inflationiert und man kann auch noch die Börsengewinne "fast gratis" mitnehmen. Wie man sieht kann der Kauf/Bau auch deutlich besser sein als mieten.

[ReneBraun-re]

Max zahlt für eine 100qm Wohnung in HH also knappe 1300 Euro? Sorry, die Rechnung geht nicht ganz auf, da das eine schön und das andere schlecht gerechnet wurde.