Acheter sa résidence principale: le pire investissement ?

✍️ Unpopular opinion: la résidence principale est le pire des investissements ! Encore mieux: ce n'est PAS un investissement. Je sais, c'est l'inverse de la pensée populaire en France, mais je vous explique mon raisonnement.

🤵‍ Trader puis manager dans des banques d'investissement et banques privées à Paris, Londres et Genève, Xavier Delmas décrypte les marchés financiers et l'économie.

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*Vos vidéos ont été super !!  Je fais partie de vos spectateurs et j'ai regardé vos vidéos ces derniers temps. J'aimerais investir, mais je n'arrive toujours pas à trouver le bon investissement dans lequel m'engager.  J'apprécierai toute aide ici.*

[ubikii]

Ma maison n'est pas un investissement, elle me coute de l'argent tous les ans, je vais la rembourser encore pendant 10 ans. Ceci étant dit, je ne regrette pas de l'avoir achetée. C'est une maison pour laquelle j'ai eu un coup de cœur, elle est à 10 minutes de mon boulot, au calme, dans la nature avec des voisins super sympas. J'y passe du temps pour l'aménager, ainsi que le jardin et je m'y sens très très bien. Après mes études, j'ai bourlingué longtemps en France et à l'étranger, toujours en louant. Maintenant je travaille depuis plus de 10 ans dans une grande boite internationale et je ne compte pas en partir de si tôt. Bref, si je raisonne comme un tableau Excel, acheter ma maison ne représente pas la meilleure optimisation de mon patrimoine, loin de là. Pour autant, je suis un être humain qui a besoin de son petit coin douillet rien qu'à lui et qui n'a pas pour objectif de devenir l'homme le plus riche de son cimetière 🙂

[fredscoffee]

Je pense que votre conclusion est un peu ambigüe: le problème n'est pas d'avoir une résidence principale, mais d'investir tout son capital dans la résidence principale. Ce qui est très différent d'être locataire volontairement.

[satoshinakamoto]

Personnellement, je n'ai jamais pris ça pour un investissement, mais pour le côté psychologique, c'est très important d'avoir sa RP, on a l'impression de mettre sa famille à l'abri.
Je pense que si on en a les moyens, sans se ruiner et en gardant la tête froide, c'est très bien d'avoir sa RP.

[julexis]

Qu’est-ce que j’aime cette émission, on veut plus d’unpopular opinions !

[magean]

Merci Xavier pour cette vidéo. Je suis toutefois en désaccord sur certains points :
- pas de revenus : si, vous économisez des loyers implicites. Une fois le crédit remboursé, les loyers que vous ne payez plus (moins les taxes et charges, bien sûr) représentent un revenu.
- en lien avec le point précédent, le coût d'opportunité. Il faut toujours comparer au coût d'opportunité, qui est de rester locataire. Quand vous êtes locataire, vos loyers sont perdus pour toujours. À l'inverse, vos mensualités sur un crédit immobilier augmentent votre patrimoine net. C'est une forme d'épargne "forcée" (une fois le contrat signé) mais au moins c'est de l'épargne, pas un coût perdu.
- le levier : pas forcément un problème, au contraire, tant qu'il reste gérable. Le levier est l'une des meilleures façons d'accroître son patrimoine tant que l'on maîtrise son risque. Et d'ailleurs le crédit pour la RP est probablement le principal levier accessible au "commun des mortels" (qui n'ira pas acheter des turbos et ETF à levier).

[francoisdelvaux]

Je suis finalement assez d’accord avec la conclusion : ne pas mettre trop dans sa résidence principale. Ceci dit pour moi cela reste un investissement si on le traite comme tel. Le « problème » est qu’effectivement souvent on ne le traite pas comme un investissement et on n’en fait donc un mauvais.
Une résidence principale c’est comme une action : elle peut être trop chère, elle peut être pourrie mais elle peut aussi être peu chère et très rentable.
Pour moi je me demande quel est le loyer théorique que je me paye pour cette maison (ie combien je la louerai) pour voir si l’investissement est suffisamment rentable, ensuite je regarde si ce loyer est raisonnable dans mon budget. L’avantage : on économise sur la plus value et sur les prélèvements qui seraient fait sur un investissement locatif (scénario alternatif je suis locataire de ma rp et je prends un bien locatif à côté). Là où je vous rejoins c’est qu’il y a beaucoup d’émotionnel et d’avantages non pecunier (être chez soi, faire les travaux qu’on veut, possibilité de faire de la lcd, impossibilité de trouver certains biens à la location…) et que cela peut fausser le raisonnement.

Toujours intéressant de vous écouter

[maximegeerinckx]

En ce qui me concerne, je vois ma résidence principale comme étant plus qu'un investissement. Étant salarié, une bonne localisation me permet de gagner en temps de transports et en qualité de vie. En tant que jeune parent, une ville dynamique m'offre du choix en terme d'éducation pour les enfants. Des commerces proches me permettent de me nourrir facilement. Tous ces critères sont importants tant que loue mon temps à une entreprise.

D'un autre côté, rénover un bien est aussi une manière de faire fructifier son investissement. Souvent avec peu de taxes. Pour les personnes plus habiles de leurs mains qu'en finance, c'est un excellent choix.

Je terminerai simplement en disant qu'en plus d'être un investissement financier, c'est avant tout un investissement pour soi.

[foobarFR]

Pour moi la résidence principale a quand même quelques caractéristiques d'un investissement, même sans cash flow :
- le loyer économisé n'est pas une vue de l'esprit, si on achète un appart pas trop cher dans un secteur où les loyers sont chers, c'est un rendement, même implicite. d'ailleurs certains politiques voulaient taxer le "loyer virtuel" à l'impôt sur le revenu. le cash flow libéré peut servir à emprunter pour acheter à crédit des SCPI ou un bien locatif.
- l'illiquidité n'est pas un argument contre la notion d'investissement. certains biens sont par nature illiquides ou peu liquides tout en étant rentables et même indispensables. c'est très souvent le cas du patrimoine professionnel des indépendants. le fait est que dans la plupart des cas, la valeur d'un bien immobilier est possiblement récupérable, non seulement sans perte, mais parfois sans perte en euros constants : c'est une réserve de valeur. Et c'est une réserve de valeur non fraudable, assurée, et gardée/surveillée gratuitement par une personne digne de confiance, soi-même.
- la propriété du bien immo agit comme une garantie implicite (statut de propriétaire pris en compte dans les demandes de prêts) voire explicite (apport en hypothèque) auprès de créanciers : le propriétaire a accès à du financement. C'est une autre propriété "enrichissante".
- un appartement acheté en résidence principale peut être converti secondairement en bien locatif : c'est sous utilisé comme façon de faire, mais au final très intelligent (= on connait le site, l'emplacement, le syndic, la copropriété, pas de mauvaises surprises)

Autres avantages indirects : le sentiment de sécurité, d'estime de soi, etc.

Par contre les inconvénients :
- cela créé des postes de dépenses parfois ubuesques
- cela apporte des risques : il suffit de voir le nombre de gens qui sont dans des copropriétés casse bonbons (voisins cinglés ou mauvais payeurs, syndic malhonnête ou incompétent), ou les cas de nuisances créées par les municipalités etc
- cela fixe à un endroit : la non-mobilité géographique coûte en matière de revenus professionels. (à nuancer : la propriété de la résidence n'est pas le seul facteur qui empêche de bouger)

[Arrhenius]

Bonjour Xavier et merci pour vos émissions toujours tres intéressantes. Pour la résidence principale, je suis moins d'accord. Il me semble quil faut arbitrer avec le rendement locatif de 3 a 5 % apres prélèvement forfaitaire de 30 %. Donc il faut trouver un placement sans risque qui délivre régulièrement du 4.5 à 7.5 % pour pouvoir se payer un loyer sur un bien équivalent... pas simple. Et puis les biens en location ne sont pas les mêmes que ceux en vente. Et on n'a pas le droit de les modifier sans accord du propriétaire. Enfin, à quoi sert d'investir si ce n'est pas pour se faire un peu plaisir à un moment. Après, bien d'accord avec la nécessité de conserver une résidence principale à dimension raisonnable...

[mm]

entièrement d accord, ce n est pas un investissement, c est une assurance pour la retraite. .. voir meme une assurance deces pour les proches si on meurt.
donc il est important de l avoir meme si cela n est pas un investissement.

[adrienb.]

Je ne vois absolument pas ma maison comme un investissement mais comme mon chez moi, ma tanière, mon monastère, l'endroit où j'aimerai vivre toute ma vie, l'endroit où moi et ma famille on s'enracine ; comme le faisaient nos anciens qui naissaient et mourraient dans la même maison.
Je pense que dans le cas de la résidence principale il faut prendre de la hauteur.... et comme quand on analyse une société, ne pas regarder uniquement les chiffres mais aussi le narratif, l'histoire.
Je pense que les mentalités d'aujourd'hui où les gens changent de maison comme de chemises est au final plutôt triste et le signe que sans racines on se sent finalement bien nulle part.

[ldpro]

Bon investissement. Dans le cas de mon père avec sa petite retraite minimum, il n'a pas de loyer à payer. Son ami qui a vecu toute sa vie en loyer, lui demande du fric à son fils. Alors que moi j'ai mon argent pour moi. 👍

[jean-baptisteemond]

Bonjour Xavier,

Effectivement la majorité des gens utilisent la totalité de leur capacité d’endettement. Par contre les investisseurs chevronnés préfèreront payer un crédit à 1000e plutôt qu’un loyer à 1000e et à l’inverse ils préférons louer quand le crédit lui coûteras 2000 vs 1000e de loyer

[smsvogun]

Unpopular opinion mais popular opinion chez les "influenceurs" (jaime oas ce terme) en investissements 😉
Et perso je trouve que le raisonnement est un peu biaisé car pour moi le fait de réduire un coût futur (loyer) doit vraiment être considéré comme équivalent à rendement futur.
Je ne vois pas pourquoi si je paye X€ de loyer je ne pourrais pas envisager un emprunt à X€/mois (ou un peu plus si je veux le rembourser plus tôt) pour avoir gagné un loyer à ne plus payer dans 20/25 ans et en possédant en plus un bien immobilier.
Le seul point négatif pour moi est le fait que ça te prend quasi la totalité de ta capacité d'emprunt mais cela n'empêche en rien d'invesyir dans autre chose que l'immobilier (surtout vu qu'on y est déjà bcp exposé)

[sarevock]

Cette video j'en pleurerais de joie !

Ca fait 15 ans que je dis exactement la meme chose et que, ma famille (dont mon épouse les 1ere années), mes amis, mes collegues, me regardent de haut du genre en me balacant des phrases d'une pauvreté intellectuelle sidérale :
- Nous au moins on est propriétaire
- Un loyer c'est de l'argent par les fenetres
- Tu as des enfants tu devrais penser à eux
- Au moins tu aurais quelque chose à toi
etc etc

je leur ai toujours proposé si vous voulez on a vraiment la discussion sur le fond, je sors excel et je vous montre. On y passe 2 H si il faut mais a la fin il n'y aura plus aucun doute. Personne n'a jamais accepté (évidement, il vaut tellement mieux resté dans le superficiel et les conventions sociales...). Meme mon épouse, au début elle tolérait (pensez donc, en bourse un jour ou l'autre on finit par tout perdre...) pour que vraiment elle comprenne en profondeur et que sa devienne une intimime conviction ca a pris peut-être 7 ou 8 ans

Depuis la seconde ou j'ai commencé à travailler, j'ai d'abord épargné puis investi en bourse uniquement (depuis 3 ans, US principalement).

Bilan : au bout de 15 ans un patrimoine net estimé (population type référente cadre parisien) environ entre 3x et 4x le leur., 0 dette, une boule de neige qui a dépassé la masse critique

Mais putain cette pression sociale et ce sentiment de parler à des murs


Tel un coming out financier : L'INVESTISSEMENT DANS LA RESIDENCE PRINCIPALE C'EST LE MAL ABSOLU

par contre maintenant je commence à y réfléchir et sans dépasser 25 % de mon capital.

[sepiainvestissement]

Une précision qui me fait penser moi que la RP est un investissement.
Si vous n'êtes pas propriétaire vous êtes obligé tout de même de vous loger, et vous payez donc cette location.
Or la banque tient compte de ce loyer comme d'un endettement. En louant son logement plutôt qu'en l'achetant, vous manger donc votre capacité d'endettement sans même faire l'acquisition de quoique ce soit.

Le problème pour moi n'est pas n'est donc pas que la RP ne soit pas un investissement, mais c'est que, et la je vous rejoins les gens ont la folie des grandeurs et vont vouloir être à 35% de leur endettement. Ou alors veulent des pergolas derniers cri, une piscine olympique...

Moi ma RP ne mange que 17% de mon endettement et je la considère vraiment comme un investissement car si je devais me loger en louant, je paierais certainement plus cher pour plus petit.
Et cela me mangerait donc plus que 17% de ma capacité d'endettement.

[philippebis]

Pas de loyer depuis 15 ans, plus de crédit depuis 10ans, c 'est mon meilleur "trade" a ce jour :)

[Adrien-fizc]

Complément d'accord avec ces éléments ! J'en rajoute un de plus : pour un premier achat, beaucoup de jeunes foyer sont contraint d'acheter leur RP loin de leur lieu de travail contrairement à la location plus accessible en ville. Le fameux pavillon en zone peri urbaine sans prise en compte des aleas, frais de carburant, bouchons...

[VALK_MUSIC]

Effectivement le point le plus important est de ne pas vouloir toujours plus gros… l’idéal est d’acheter sa première maison ou appartement très jeune et du rester toute sa vie et la c’est tout benef !
Tout comme en bourse, tu achètes et tu attends tranquillement sans vouloir acheter une autre action etc etc…

Tranquille tranquille 😮‍💨