Holding mit Immobilien: Steuern optimieren

Bei einer Holding in Kombination mit Immobilien kann man Steuern optimieren - und zwar gleich auf vielfältige Weise. So gründet man zunächst mit einer weiteren Person eine GbR, um eine gewerbliche Immobilie zu erwerben. Die Immobilie vermietet man dann an eine Tochtergesellschaft der eigenen Holding. Nach zehn Jahren kann man die GbR zuerst in eine OHG umwandeln und diese dann zu 89,9 % an die eigene Holding verkaufen. Anschließend wandelt sie die OHG in eine Immobilien-GmbH um. Dadurch zahlt die GmbH keine Gewerbesteuer (Stichwort erweiterte Grundstückskürzung). Durch den Verkauf der OHG besteht eine Kaufpreisforderung gegenüber der Holding. Als Gesellschafter der Holding kann man dadurch die thesaurierten oder zukünftigen Gewinne der Holding steuerfrei auszahlen, um die Kaufpreisforderung zu tilgen. Und die Immobilien-GmbH kann erneut vom inzwischen gestiegenen Immobilienwert abschreiben.

0:00 Holding mit Immobilien: Steuern optimieren (Einleitung)
0:50 Aufbau einer Holdingstruktur
1:42 Optionen zum Erwerb der gewerblichen Immobilie
2:25 Immobilien-GbR gründen
3:00 Besteuerung der Mieteinkünfte
3:35 Immobilien-GbR vermeidet Betriebsaufspaltung
4:01 Steuerfreier Verkauf der Immobilie nach 10 Jahren
5:10 Immobilien-GbR: Umwandlung und Verkauf an Holding
6:09 Holding mit Immobilien-GmbH: Steuern optimieren
8:25 Holding mit Immobilien: für wen lohnt sich das Modell?
9:00 Steuern optimieren mit Holding & Immobilien: Kontakte

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Unser Blogbeitrag zur Holding mit Immobilien:

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Steuerberater Prof. Dr. jur. Christoph Juhn LL.M.

Christoph Juhn ist Professor für Steuerrecht und Steuerberater. Sein Beratungs- und Forschungsschwerpunkt liegt im Unternehmensteuerrecht. Prof. Dr. Juhn studierte Steuerrecht (Bachelor) und Unternehmensteuerrecht (Master) und legte bereits im Alter von 25 Jahren das Steuerberaterexamen ab. Seit 2013 ist er Lehrbeauftragter für Steuerrecht an der FOM Hochschule für Oekonomie und Management, wo er im Jahr 2020 zum Professor berufen wurde. Zusätzlich ist Christoph Juhn seit 2014 ständiger Fachreferent des Steuerberaterverbands Köln (Fortbildung für Steuerberater) und bildet seit 2018 an der Bundesfinanzakademie junge Finanzbeamte fort.

Die Kanzlei JUHN Partner hat sich auf die Gestaltungsberatung für Unternehmen spezialisiert und berät hierbei insbesondere bei Umstrukturierungen, Unternehmensverkäufen und internationalen Steuerfragen. Christoph Juhn und sein Team mit Standorten in Bonn und Köln erstellen für Unternehmen in der Rechtsform der GmbH und GmbH & Co. KG zudem die laufende Finanz-/Lohnbuchhaltung sowie Jahresabschlüsse und Steuererklärungen. Damit erhalten Mandanten „alles aus einer Hand“.

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JUHN Partner GmbH
Steuerberatungsgesellschaft
Im Zollhafen 24
50678 Köln

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#immobilien #holding #steuergestaltung

[Arsenault]

Herr Juhn,

ich verfolge seit mehreren Jahren Ihren Kanal und Ihre wirklich gut strukturierten und anschaulichen Erklärungen.

Sie haben mir eine völlig neue und leicht zu verstehende Welt der Steuerersparnis eröffnet.

Dafür möchte ich mich bedanken.

Ich könnte Ihnen Stundenlang zuhören - für mich sind Sie der Mozart des Steuerrechts!!

Konstant über Jahre diesen geballten Content zu liefern - KOSTENLOS.

Chapeu!

[ghostcs]

sehr sehr gutes video! ruhig und deutlich erklärt.

[khaledkhiri]

Top Beitrag und wirklich raffiniert😉
Ginge anstatt der GbR auch eine KG?

[inquisitorphoenix]

Zwei fragen:

1. wenn ich das Model wiederholen möchte, beispielsweise weil ein Hotel expandiert und nen neuen Standort möchte. Dann müsste ich doch noch mal eine neue Immo GbR gründen, um dann später die Forderung gegenüber der Holding zu machen. Richtig? Wenn ja, kann die Holding die beiden Immo GmbHs dann problemlos verschmelzen?

2. im doppelten Holding Model: wären die hier Privatpersonen dann durch handeln der Holding KG zu ersetzen?

[andreashollmann]

Brilliant! Nach 50 oder 100 Jahren kann man den "Zwischenstep" nochmal machen... wäre vielleicht einfacher und auch sehr interessant, wie man eine gewerblich entprägte GmbH & Co. KG nutzt; auch Vorteile / Nachteile zu einer vvGmbH oder der meist übertriebenen Holdingstruktur, wenn eine GBR nicht in Frage kommt.

[Adehle_Music_Hip-Hop-Beats]

In dem Zusammenhang habe ich eine Frage

ich gründe eine gmbh für Immobilien, kaufe eine Wohnung und vermiete die per Mietkauf an mich selbst. Die Einnahmen aus dem direkten Geschäft werden um die Mieteinnahmen reduziert, damit die Einzelunternehmerregelung weiterhin Anwendung findet. Ausschüttung an sich selbst sind bis zum Sparerpauschbetrag und werden als Darlehen der eigenen GmbH gewährt. Ist die Wohnung abbezahlt wird die Immobilie mit Solar und Erdwärme mit energetischer Sanierung auf A auf Vordermann gebracht und ebenso per Mietkauf übertragen. Nach 20 Jahren ist alles übertragen und wird im Eigennutz benutzt und nach 3 Jahren verkauft. Dann ist das Einkommen im Firmenkonto weitestgehend unversteuert und wird in Aktien ETFs und Einzekaktien investiert. Wie verhalten sich dann Einkünfte aus diesen Kapitalerträgen mit der Einzelunternehmerregelung und kann man so zumindest Firmeneinkünfte Steuerfrei erwirtschaften. Bei der Auszahlung kann dann gerne die Kapitalertragssteuer fällig werden, aber wenn so Einkommen mehrfach versteuert wird ist das echt nicht cool.

[Lodes-fjdc]

Ist es möglich wenn man als Privatperson mehrere Beteiligungen hat zwischen 25-51% an deutschen GmbHs diese in eine neue doppelstöckige Holding steuerneutral einzubringen ?

[Praline]

Wie lange muss die OHG bestehen, bevor ich sie in eine GmbH umwandeln kann?

[lennard]

Mir bleibt immer die Frage, wie ist es möglich in der Praxis die Immobilie an die eigene Familie zu verkaufen?
Muss der Käufer dann die 1, 1 Millionen haben, stelle ich mir irgendwie schwierig vor wenn nur 0, 1 Prozent der Mieteinnahmen an den Beteiligten Partner gehen ?

[memetmurat]

Ein tolles Modell, aber in der Praxis muss es dann auch umsetzbar sein. Die 1, 8 Mio müssen als Gewinn auch entstehen und die Person in der Familie muss auch den KP von 1, 1, Mio bezahlen oder finanzieren können und wollen, um das Modell richtig effektiv zu machen. Für viele sicher nicht leicht umsetzbar.
Trotzdem ein gutes Modell. Ich spinne es aber an einem anderen Punkt mal weiter: Für mich ist die Abschreibung einer Immobilie in der GmbH nicht so entscheidend, weil ich bei einem späteren Verkauf dann um so mehr Steuern (wenn auch nur 15% wegen § 9 I 2 GewStG) auf den Gewinn beim Verkauf der Immobilie zahlen muss. Klar könnte ich die GmbH als Share Deal verkaufen, aber dann hat der Käufer das Problem der latenten Steuern und ich kann dann auch nur die ganze GmbH mit allen Immobilien verkaufen, was ich vielleicht nicht möchte. Eine Alternative wäre eine einzelne GmbH für jede Immobilie, was wieder sehr hohe Administrationskosten verursacht.
Was ist Ihre Meinung dazu, Herr Juhn?

[audioenergy]

Liegt die Abschreibung seit diesem Jahr nicht bei 3%?

[sandroruberto]

Was kostet es mich das Konstrukt so einzuleiten und es steuerlich so umzustellen bei Ihnen? Gibt es hier eine Formel oder eine Schätzung

[dichiara]

Funktioniert das auch bei einer Arztpraxis, meine Frau ist Ärztin das wäre interessant ?

[TurboMK-fenn]

Ich hätte eine persönliche und wichtige Frage an sie :

Ein Baugrundstück kaufen und darauf eine Immobilie mit 6 Eigentumswohnungen erstellen und daraufhin alle sechs verkaufen und damit Gewinn erwirtschaften.

Wie würden sie vorgehen ?

Privat das Grundstück kaufen und das Haus komplett eigen finanzieren und dann verkaufen ?

Natürlich wird sehr sehr viel Gewinn versteuert. Wie kann man den größten Teil der Steuern umgehen ?
Gbr, GmbH oder sonst was ?

Auf eine Antwort würde ich mich sehr sehr freuen.

[ZimmereiEhrath]

Frage an Christoph: Wenn ich meine Frau mit 0, 1 Prozent an der GBR beteilige haftet sie dann auch nur für diese 0, 1 Prozent?

[Juli-rkhz]

Kann meine Holding auch einfach meine fremdvermietete Wohnimmobilie von mir abkaufen?

[markusgluckskind]

Bin ja wirklich ein Fan von ihren Videos! Wirklich! Allerdings verstehe ich diesen Kapitalgesellschaft vs Personengesellschafts Vergleich nie. Wenn ich als GbR investiere mache ich das doch mit Gewinnen die bereits 30% auf GmbH Level zzgl 25% für Ausschüttung (zzgl Soli) versteuert worden sind. Das muss man doch auch berücksichtigen? Ist dann wirklich noch ein Vorteil vorhanden? Es sei denn ich habe 1Mio steuerfrei im Lotto gewonnen, dann ist die Sache natürlich klar

[Meddlmoe]

Hi,
Wenn man ein erstes Unternehmen gründen will, von welchem man erwartet innerhalb von 5 bis 8 Jahren mehrere Millionen Umsatz zu machen (dies aber vorher natürlich nicht sicher weiß), wie sollte man dann vorgehen? Gleich mehrstufig gründen? Schrittweise stufen ausbauen?
Kann man das startup dann auch jederzeit verkaufen?

[leok]

Kann ich das auch als Privatperson mit einer Wohnung machen? Also, wenn ich eine Holding habe an diese eine Wohnung aus meinem Privatbesitz verkaufen zwecks Geldentnahme?

[goodguygollum]

Jetzt brauch ich nur noch die ein oder andere Industriehalle und ein Hotelchen