Immobilien: Verluste bei Vermietung und Verpachtung - RA Dr. jur. Jörg Burkhard

Immobilienvermietung, Einkunftserzielungsabsicht, Liebhaberei, § 21 EStG, Standardfall der Dauervermietung: hohe Abschreibungen und Kreditzinsen führen zu einen Werbungskostenüberschuss über viele Jahre. Dennoch will der BFH in diesen Fällen keine Liebhaberei-Prüfung: BFH 30.09.1997 -IX R 80/94- : Überschusserzielungsabsicht soll nicht hinterfragt, sondern unterstellt werden, so dass diese Fälle nie zur Liebhaberei werden ... die Finverw. kritisiert das (Dipl Finw. Stein, StBp 4/21). Sobald die Gewinne dann aber sprudeln sollen die Überschüsse dann natürlich wieder steuerpflichtig sein ...? Sonderfälle: ein-Tennisplatz-Vermietung oder Ferienhaus mit teilweiser Selbstnutzung nicht geschützt; hier muss Überschussprognose geprüft werden.

Problem bei Standardfall: starke Baupreissteigerungen, nicht adäquat gestiegene Mietpreise, z.B.: 800.000 Anschaffungskosten, 1.500 € mtl Miete + 250 NK; 1 % Kreditzins = 8.000 € p.a., 2 % AfA 12.000 € p.a.+ 6.000 € Hausnebenkosten p.a.? = 26.000 € WK, 21.000 € Einnahmen, Verlust: -5.000 € p.a. was ist da mit der Überschusserzielungsabsicht? Prognose über 30 Jahre? über 50 Jahre? Bei der Totalgewinnprognose müssen Sie dann vielleicht nach 10 Jahren Zinssteigerungen, nach 3 Jahren Mietausfälle bei Mieterwechsel, Renovierungskosten und nach 30 Jahren eine Totalrenovierung mit neuen Türen, Böden, Fenstern und nach 25 Jahren eine neue Heizung einplanen und wann planen Sie neue Küche und neues Bad ein? ... Totalgewinnprognose?

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Rechtsanwalt Dr. jur. Jörg Burkhard
Fachanwalt für Steuerrecht | Fachanwalt für Strafrecht
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[Netfreak]

Ich muss hier dem Bp'ler Stein etwas zustimmen. Finde die Ansicht, Vermietungseinkünfte nicht auf deren Überschusserzielungsabsicht prüfen zu wollen schwierig, schon alleine aus einem "Gleichbehandlungsgrundsatz", zum anderen aber auch wegen der vielzähligen Kombinationen in denen dann aus fiskalischer Sicht was "schief gehen würde. Die Bescheide der entspr. VZ vorläufig ergehen zu lassen sind zwar immer eine Option, aber da ja gerade bei V+V die Zeitspanne bis zu einem tatsächlich Totalgewinn sehr lang sein kann finde ich das genauso problematisch.