6.3 NEGOCIAR la hipoteca CON EL BANCO

Seguimos con el curso de inversión en inmobiliario. Hoy toca una clase capital del máximo interés. Jaja.

Fuera de bromas, en esta clase hablamos sobre cómo negociar una hipoteca con el banco. La negociación comienza antes de sentarse a hbalr con el comercial. La negociación comienza con la elección del banco y termina con la firma del préstamo. Buscar las mejores condiciones iniciales de la hipoteca es tremendamente importante.

También hablamos sobre qué hacer con los seguros que vienen junto con la hipoteca. ¿Hay margen de negociación? ¿Durante cuánto tiempo son obligatorios? ¿Son más baratos o más caros que en el mercado?

⚫️5.A El banco no es tu amigo. Comparación de hipotecas y negociación bancaria.
▪️ El banco no es tu amigo, el comercial puede que le conozcas, pero el de riesgos no saben quien eres, muchas veces eres un numero.
▪️ Los bancos van a obtener la mayor rentabilidad de los clientes antiguos que de los nuevos, llevar con un banco muchos año no tiene porque ser positivo, tiene de positividad que te conocen y les vas a dar unas ciertas garantías, pero, piensa que habitualmente te van a dar peores condiciones.
▪️ Toca pedir precios, y como no hacer números con todos los requerimientos que nos van a pedir los diferentes bancos.
⚫️Estrategia negociación bancaria.
▪️ Con tu banco habitual, hablar con el comercial, presentando tu plan de negocio o plan de inversión inmobiliaria, directamente . Que no quieres que te den precios… que simplemente vas a ir mirando las ofertas de otras entidades, y que, posteriormente debido a la confianza y al trabajo en común de tantos años, le dejas a la entidad financiera la posibilidad que te mejore el precio o te iguale el precio de otra entidad financiera.
▪️ En otro caso toca ir a otras entidades financieras a pedir precio, tampoco se trata de ir a 15 bancos, con 3-5 te será suficiente, alguno de ellos, incluso ni te atiendan, de ahí que pidamos esos 5 posibles presupuestos, para quedarnos con 3.
▪️ En cada uno de los bancos, presentar el plan de negocio de la idea de inversión, y que estás con la primera operación, al final te irán llegando las diferentes ofertas bancarias, el mayor problema muchas veces es valorar cada una de ellas.
⚫️Normalización de las ofertas
▪️ Es bastante normal que los bancos te pidan si vas a querer a tipo de interés fijo o a interés variable. (Mientras puedes conseguir por debajo del 2% FIJO)
⚫️Seguro de casa
▪️ En cada normalización hay que pedir un presupuesto del primer año, y estar atentos a que no sea un descuento del primer año.
⚫️Seguro de vida
▪️ Hablaríamos de la misma normalización, el problema del seguro de vida es que no hay tantos sitios para comparar, y muchas veces es obligatorio, si puede ser opcional con penalizaciones sería lo mejor.
▪️ En el caso del seguro de vida, se paga cada vez más a la medida que vamos envejeciendo, hay que tenerlo muy en cuenta.
⚫️5.B. Capacidad de endeudamiento. Préstamo hipotecario 1º vivienda, préstamo hipotecario de inversión.
▪️ A la hora de concederte un préstamo van a valorar tu capacidad de endeudamiento. Esta capacidad no debiera superar el 40% de nuestros ingresos netos mensuales, en el caso de vivienda habitual.
⚫️5.C. Préstamos a interés Fijo a interés Variable.
▪️ Va a depender mucho de lo que pienses que van a evolucionar los precios y con ello el Euribor a largo plazo.
▪️ A tipo variable vas a tener momentos que van a ser muy buenos y otros momentos que van a ser pésimos.
▪️ Dentro de tus proyecciones tienes que pensar los tiempos y las cantidades que te faltarían por pagar.
⚫️5.D. Cuando merece la pena hipotecarse, entender la estructura del flujo de efectivo (Cash Flow)
▪️ Dentro de las proyecciones tienes que pensar que pasaría si tu hipoteca a tipo variable cambia y te sube el %, ¿Vas a poder pagar la cantidad?
▪️ Si tienes problemas con el Cash Flow es complicado ir al banco a pedir más financiación, aunque hay opciones para poder financiarte, comunidades de vecinos (no recomendable), hacienda….
⚫️5. E. ¿Cuándo merece la pena el repago de préstamo hipotecario?
▪️ Si tienes un nivel de deuda importante y necesitas nueva financiación te van a mirar sobre todo el nivel de prestamos, y que puedas pagarlo, el dinero que tienes no se resta muchas veces, por eso a veces merece la pena repagar y pedir un nuevo préstamo.
▪️ Si tienes liquidez más que suficiente, el repago, puede suponerte un ahorro en intereses
▪️ Motivos fiscales

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Hola Josean. Has tenido experiencias en comprar, reformar y vender viviendas? Gracias