REITs: o que é e como analisar

REITs (Real Estate Investment Trusts) são empresas que investem a maioria do seu capital em imóveis.

REITs investem em imóveis, mas quando você compra um REIT, você não está apenas comprando imóveis, você também está comprando um negócio.

REITs, em sua maioria, são empresas negociadas na bolsa de valores. Essas empresas são obrigadas a investir pelo menos 75% do seu capital no setor imobiliário e distribuir 90% do seus lucros anualmente. Ao seguir essas instruções, um REIT tem benefícios fiscais.

Tipos de REITs

Existem basicamente dois tipos de REIT:

REITs de equity: o foco desse tipo de REITs é investimento em imóveis. Logo, essas empresas podem comprar, administrar, renovar, manter e até vender imóveis para extrair lucro. Quando existe demanda do mercado, esses REITs também podem construir novos imóveis.

REITs de mortgage: Esses REITs fornecem e mantêm empréstimos e outros instrumentos de dívidas relacionados ao setor Imobiliário. Esses REITs podem oferecer grandes resultados no curto prazo, mas são muito dependentes das mudanças na taxa de juros do país.

Setores de REITs

REITs podem investir em diversos setores, desde os mais comuns que são lajes corporativas, data centers, hospitais, até mais incomuns como torres de celular, dutos de energia, e florestas para extração de madeira.

Porém, mais da metade dos REITs negociados nas bolsas de valores americanas são dos setores de vendas (retail), residencial, saúde, e lajes corporativas.

Vantagens dos REITs

Se compararmos REITs com ações americanas (stocks), existem algumas vantagens.

Segundo uma pesquisa levando em conta 35 anos do mercado de capitais americano, os REITs tiveram um desempenho melhor do que as ações. O índice FTSE Nareit all REITs, que cobre o mercado total de REITs nos Estados Unidos, teve uma performance maior do que outros grandes índices do mercado, como o S&P 500 e o Dow Jones.

Além disso, os REITs são menos voláteis e distribuem mais dividendos do que outras ações.

Desvantagens dos REITs

Por distribuírem 90% dos seus lucros para seus acionistas, os REITs tecnicamente terão menor crescimento do que outras empresas. O crescimento de um negócio vem principalmente devido aos lucros retidos que a empresa usa para investir nela mesma e crescer. Essa é uma das razões que a Berkshire Hathaway, empresa de Warren Buffett, cresceu tanto no decorrer dos anos, pois ela nunca distribuiu dividendos e todos os lucros que ela recebia, ela investia nela mesma.

Se a gestão de um REIT quiser que a empresa cresça, ela pode emitir mais ações no mercado, criar alavancagem (dívidas), trocar novas ações por propriedades, ou vender imóveis maduros e investir em imóveis de maior crescimento.

Assim, os investidores de REITs terão o trabalho de reinvestir os dividendos recebidos caso queiram um crescimento maior. Ao reinvestir esse proventos, o investidor consegue criar um efeito bola de neve, e seu patrimônio terá um crescimento maior.

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