Arsa Payı İnşaat Sözleşmeleri Nasıl Sona Erdirilmeli?

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERI NASIL SONA ERER?
ARSA SAHİBİNİN SÖZLEŞMEDEN DÖNMESİ VEYA FESHİ HALLERİ:
1-Yüklenicinin Borçlu Temerrüdüne Düşmesi:
Hukuk sistemimizde yüklenicinin eseri meydana getirmede temerrüde düşmesinin sonuçları oldukça ihtilafa yol açan bir konudur. Yüklenicinin eserin inşasına başlamış olması fakat teslim tarihinden önce eserin tamamlanmamış olması durumunda arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını kullanmasının her somut olay bakımından menfaat dengesini sağlamayacağı düşüncesiyle sözleşmenin feshine karar verilmesi gerektiği kabul edilmelidir.

Yargıtay, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşmenin feshi yoluna başvurulabilmesi için ayrıca % 90 ve üzeri inşaat tamamlama oranı aramakta ve inşaatta eksik kalan işlerin sözleşmede amaçlanan kullanıma engel oluşturmaması gerektiğinin de altını çizmektedir. Bu şartların gerçekleşmesi durumunda artık sözleşme ileriye etkili olarak sona ermektedir. Sonuç olarak inşaat %90 ve üzeri oranlarda tamamlandığı takdirde, arsa sahibi, sözleşmeden dönerek müteahhide devredilen arsa paylarının iadesini talep edemeyecektir. Sözleşme ancak ileri etkili olarak feshedilebileceği için yüklenici inşaatı tamamladığı orandaki arsa payının kendi adına tescilini tapu iptal tescil davası ile talep edebilecektir.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 2016/3994 E. 2017/1768 K. sayılı kararında “inşaatın geldiği seviye itibariyle sözleşmenin geriye etkili feshinin adalet duygularını zedeleyeceği hallerde Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu'nun 25.01.1984 gün 3/1 sayılı kararı uyarınca feshin ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilmektedir. Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır. Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farz edilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin; avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa sahibince, yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise yüklenici tarafça bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Burada arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Ancak, gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu Kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekir.” [23. HD. 2016/5026 E. 2017/1923 K.; 23. HD. 2016/6432 E. 2017/1407 K.; 23. HD. 2015/8179 E. 2017/809 K. vd.]
2- TBK m. 473/1 Çerçevesinde Arsa Sahibinin Yüklenicinin Sözleşme Konusu İşi Vadesinde Yetiştiremeyeceğinin Anlaşılması:
“MADDE 473- (1)Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.
Anılan maddeye göre yüklenicinin eseri meydana getirmedeki gecikmelerinden dolayı eserin sözleşmede belirtilen tarihte teslim edilemeyeceği anlaşılıyorsa arsa payı sahibi teslim gününü beklemeksizin sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmektedir. Bunun için aşağıda belirtilen iki şartın gerçekleştirilmesi gerekmektedir:
1-Yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan asli yükümlülüğü olan inşaatın yapımında gecikmesi
2- Yükleniciye işe başlama veyahut devam etmesi hususunda ihtar çekilerek uygun bir süre verilmesi (belirtmek gerekir ki; inşaatın süresinde bitirilmeyeceği açıkça anlaşılıyorsa söz konusu ihtarın gereği bulunmamaktadır.)
3- Arsa Sahi̇bi̇nin Yapının Ayıplı Olmasından Dolayı Sözleşmeden Dönmesi:
“MADDE 475- (1) Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde iş sahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:
1. Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.
...
(3)Eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz”
TBK’nin yukarıda belirtilen maddesine göre arsa sahibi ayıba karşı tekeffüle karşı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmektir. Ancak sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmesi için;
1- Yüklenici tarafından inşa edilen eser kullanılmayacak da hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacak ölçüde ayıplı bulunmalıdır.
2- Yapılan eserin sökülmesi ya da kaldırılması yükleniciye aşırı zarar vermemelidir.

#katkarşılığıinşaatsözleşmesi #gayrimenkul #avukat #hukuk #arsapayı

[AvMuratTezcan]

ÖNEMLİ NOT: Abone olan kullanıcıların soruları önceklikle yanıtlanacaktır.

[mustafacoturoglu]

Murat bey merhaba iyiki sizin gibi aydınlatıcı insanlar var.izniniz ile bir sorum olacak bitişiğimdeki arsa ile kendi arsamı müteahhit ile arsa payı karşılığı noterde sözleşme yaptık iki arsayı birleştirdi müteahhit fakat teslim tarihi 2 ay kaldı fakat inşaat başlamadı ben mahkeme kararı ile sözleşmeyi fesih etmek istiyorum diğer arsa sahibi yanaşmıyor kendi hakkımı fesih edebilirmiyim

[eminetolu]

Murat bey merhaba
Müteahhit insaati yarim birakti belediyeye verdiği teminat icin ne yapılabilir

[mehmetalikocaaga]

Fatih bey yüklenici firma iley kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptık taşınmazın %60’ı bizim de %25 anlaşmaya yanaşmadı ortaklığın giderilmesi davası açıldı ama arsanın tamamını üçüncü bir kişi aldı bizim yüklenici firma ile olan kat karşılığı inşaat sözleşmemizin durumu ne olur

[didimnotebook]

Kolay gelsin Müteahhiti tanımayan malik iş yerini iskanlı ve banka kredisi ile alıyor
ne tapuda nede ekspertiz aşamasında mahkemelik olduğu alıcı tarafından bilinmiyor burada alıcının zarar görmesi mümkün mü

[halilmutlu]

Merhaba Murat bey biz müteahhit ile yüzde 50 oranında anlaştık bana düşen arsa payinden fazla daire alacağım sözleşme demetre kare fiyatını 5500 den anlaştık şimdi 30 bin YTL istiyor bunu talep etme hakkı var mı

[HiraAsilKids]

Sayın avukatım sizin gibi yani bir avukat gibi düşünebilmem için ilk adımı nasıl atmam gerekiyor? Bir tavsiyeniz olsa ne olurdu? 😊

[bekirakbulut]

Murat bey merhabalar. Bir soru sormak istiyorum yardımcı olur musunuz. Babam vefat etti. Dedesinden kendisine ve diğer mirasçılara intikal eden 4 adet tarla mevcut. E-Devlet üzerinden sorgulama yapınca mirasçı olarak babamın üzerindeki tapuları görebiliyorum. Tapuyu üzerime almak için başvuru yapmam gerekecek mi? Mirasçılık belgesi ve Veraset intikal vergi ilişik kesme belgesi isteniyor gördüğüm kadarıyla.Bir diğer sorumda; Hisse tipi iştirak yazıyor, örneğin bir tapuda hisse payda 400 yazıyor hisse pay 1 yazıyor. Hisse sahibi sayısı 25 yazıyor. Hisse payımız belli değil ise burada yazan payda nedir? Tüm tapularda pay 1 yazmakta payda değişiyor. Teşekkür eder, iyi çalışmalar dilerim.

[oguzhanyldz]

Murat bey 19 aylık bi sözleşme var 18 ay boyunca inşaata hiç başlanmamış 18. Ayın sonunda yapılması için belediye başvurulmuş fakat imar durdurulmuş o bölgede böyle bi durum da ne olur sonuçta 18 ay yapmamış oluyo madde 473 e geliyor ne yapmamız mantıklı olandır cevaplarsanız çok sevinirim

[yucel]

Hocam kiracıya tahliye kararı verildi tebliğ edildi günü içerisinde tahliye etmedi kararın infazı için başvurdum vergi harç ödedim zorla tahliye için gün verildi bu saatten sonra masrafım ne olur aşağı yukarı

[yettibeh]

Ağzınıza sağlık hocam. Bir sorum olacak:

Tamamlanmış bir inşaatta, yani %90'ı da geçmiş (doğal olarak) bir inşaatta, yola ve arka bahçeye cepheli, dolayısıyla her iki taraftan da açık cephesi olan 2 daire var.

bunların noter sözleşmesi her iki tarafın da 3+1 şeklinde, yola bakan tarafta salon olmak üzere bir anlaşma yapılmış.

teslim tarihi geldiği zaman ise, soldaki dairenin 2+1, sağdaki dairenin 4+1 olarak yapıldığı ve soldaki dairenin yola bakan cephesinin tamamen çalındığı görülüyor.

bu durumda bile, sırf %90'ı geçti diye, geriye etkili biçimde bir fesih mümkün olamaz mı?
sol taraftaki dairenin 3 cephesi varken 2 cepheye düşmüş ve çok büyük bir kayıp mevcut. güncel durumdaki enflasyon, bir tazminat bile kazanılsa kaybı hiç bir muhitte karşılamaz. bu kadar bariz bir eksikliğin geriye etkili biçimde feshedilmesi, vidyonuzda bahsettiğiniz üzere ("hakkaniyette uygunsuz bir durumda teslim almaya zorlanamaz") mümkün olamaz mı?

[halilcakir]

biz mitahitle 30 ay sozlesme yaptik ama bitiremedi 6 dairesinin 4 dairesini devrettik 2 dairesi arsa sahiplerinde biz sozlesme gunu bitti ne yapmamiz lazim

[dilaraeskici]

Merhaba Murat Bey. Sözleşme şekil şartına uyulmadan adi şekilde yapılırsa geçerliliği olabilir mi? Noterde yapılmazsa sadece tapu iptal tescil davası hakkımız mı kaybolur sadece?

[a.c.velioglu]

Müteahhit %55 imza toplamış. Biz diğer kalan malikler müteahhitten projesinin belediyeden ön onaylı olması brüt ve net metrekareleri noterde taahhüt etmesini talep ettik. Müteahhit diğer maliklerin bu şekilde imza attıkları için geri kalanlarında bu şekilde imza atmaları gerektiğini söylüyor...