SCI familiale : étapes et erreurs à éviter

Les SCI (sociétés civiles immobilières) sont de plus en plus nombreuses en France. Principal avantage : la souplesse de la structure, beaucoup plus que l’indivision, pour posséder et gérer à plusieurs un ou des biens immobiliers. C’est aussi une solution de plus en plus utilisée pour transmettre son patrimoine à ses enfants. La SCI familiale offre une gestion beaucoup plus souple que l’indivision, qui peut parfois aboutir à des blocages. Elle offre aussi des avantages sur le plan fiscal. C’est donc un outil efficace. Mais la fiscalité ne doit pas être la seule raison de créer une SCI car la prise en considération de la situation familiale, l’aspect humain du projet, est tout aussi importante. Céline Lepape, avocate en droit immobilier répond à toutes vos questions.

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1- Qu’est ce qu’une société civile immobilière?

Une SCI permet à plusieurs personnes (les associés), d’être propriétaires et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Il n’est pas obligatoire que les associés soient propriétaires dans les mêmes proportions. En revanche, une formalité est obligatoire : rédiger les statuts, véritable contrat écrit qui va organiser le fonctionnement de la SCI. Ces statuts peuvent être rédigés par les associés eux-mêmes (acte sous seing privé) ou par un notaire. Le recours au notaire est obligatoire lorsque lorsque le ou les biens immobiliers sont apportés à la SCI au moment de sa création.

2- Quel est le principal intérêt de créer une SCI familiale?

La SCI familiale permet notamment d’acheter et/ou de conserver un bien immobilier entre membres de la même famille. Ce bien peut être mis à la disposition de la famille, loué, ou encore vendu. Attention : chaque héritier doit bien comprendre que le bien ne lui appartient plus mais appartient collectivement à la SCI, avec un pourcentage bien défini pour chacun ou chacune.

La SCI familiale présente plusieurs avantages. Pour un couple, c’est une opportunité pour faciliter la constitution d’un patrimoine et la transmission d’un bien immobilier. La donation entre époux sera moins taxée dans le cadre d’une SCI, les droits de succession moins élevés. Pour vos enfants, la SCI permet de leur constituer un patrimoine sans qu’ils aient à y verser de l’argent. Les coûts de succession là aussi seront réduits. La SCI évite en outre la dispersion du patrimoine.

La SCI implique que les associés participent ensemble à la gestion du bien immobilier. Pour maintenir les bonnes relations entre les membres de la famille, les modalités de fonctionnement doivent être très clairement définies. Vous devez accorder une grande importance à la rédaction des statuts, véritable colonne vertébrale de la société.

3- Quelles sont les règles de l’art pour créer une SCI ?

La rédaction des statuts est fondamentale et des éléments incontournables doivent y figurer comme : les apports des associés, les conditions de vente ou de transfert des parts de chaque associé, les modalités de modification des statuts, l’organisation des différents événements comme les assemblées générales, les règles de majorité des votes, qu’il est possible de limiter aux seuls parents.

Vous devez également désigner le gérant de la SCI qui dirigera la société dans la limite des pouvoirs prévus dans les statuts et procéder à l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés auprès du greffe du tribunal de commerce.

4- Quelles sont les principales erreurs à ne pas commettre afin de sécuriser la SCI ?

Lors de la rédaction des statuts, faites attention à la définition de l’objet social, c’est-à-dire l’ensemble des activités que la société entend exercer. Si les statuts ne prévoient pas que le bien peut être vendu ou loué et dans quelles conditions, cela risque de limiter voire d’empêcher le fonctionnement de la société et ainsi être source de tensions au sein de la famille. Prévoyez un objet social le plus large possible, qui recouvre tous les actes concernant l’acquisition, la détention, la location et la vente du bien immobilier.

Pensez également que la vie de la SCI ne tourne pas uniquement autour des immeubles. On peut en effet avoir besoin de souscrire un emprunt, ou ouvrir un compte bancaire. Tout ceci doit être inscrit dans les statuts.

[neodov]

comment le monsieur fait pour se déplacer sans marcher ?

[jasonpicquet]

Bonjour je souhaiterais avec mes parents ouvrir une sci familiale et parlement refaire moi-même les travaux de la maison, mais je pose des questions sur ce dernier point, comment injecter l'argent des travaux dans la maison pour que je ne sois pas biaisé par mes parts car la maison prendra de la valeur et ce sont bien tous les associés qui en bénéficieront et si plus tard je souhaite racheter davantage de part dans la sci se sera évalué sur les investissements de mes travaux ? Merci pour votre aide.

[florenceanastasia]

merci pour ces conseils pratiques et clairs

[trillardandrea]

Bonjour,
J'ai fait l'acquisition en nom propre d'un lot de 8 garages l'an dernier. Je vais bientôt acquérir un autre lot de 8 garages, dois-je créer un sci familiale pour être mieux ? Si oui laquelle ?

[annastrzelczyk]

Bonjour, Merci de m'indiquer comment je peux être Exonéré de la taxe foncière de la SCI car j'ai 77ans et cette société ne Génère Aucun Revenus. Je vous en prie Aidez moi. Merci par avance.

[shabaz]

bonjour une question rare et importante, investissement en viager libre avec une rente a 1000 euros a payé par mois et avec 0 revenue, est ce qu'on peut bénéficier des apl si on vie dans ce bien ? ( propriétaire en sci ou part de sci ou propriétaire tout court pas encore décidé de comment acquérir ce bien ) en précisant que nous avons des difficulté a se logé et c est la seule solution pour notre cas merci

[kadorto]

Bonjour et merci pour ces informations. Si je veux acheter un bien avec mon épouse (j'ai une fille de 10 ans "d'un premier lit")et plusieurs autres amis (avec des enfants), que nous conseillez vous ? SCI avec des clauses spécifiques ? tontine ? Merci pour vos conseils

[petercircee]

Vous parlez des avantages mais pas des inconvénients qui sont pourtant majeurs :
1- la Sci c est un piège pour le minoritaire qui ne pourra pas en sortir et récupérer sont argent en cas de besoin : divorce, autres projets ....à moins de trouver un accord avec les autres associés si ils ne le veulen pas il est bloqué
2- si la Sci emprunte la banque demandera la caution solidaire de tous les associés, même de celui qui a 1% des parts ....et qui sera engagé par sa caution sur la totalité du prêt jusqu à la fin prêt même si d ici la il a quitté la société....
Bref c est pas le paradis que tous les youtubeurs decrivent !!

[ClaudieANDRE-mgst]

Mon propriétaire est une SCI, comment puis je savoir si cette SCI est familiale ?

[Amazirimaziren]

Bonjour merci pour ta video tres instructive cepandant j'ai une question Mes deux associés et moi voulons constitués une sci pour acheter un immeuble en commun, aussi un de mes associé set moi sommes mariés sous le régime de la communauté de bien. J'ai cru comprendre qu'il existait une clause qui permettait de ne pas mettre nos conjoints respectif en tant qu'associés et qu'en cas de divorce ou de décès de l'un de nous il ne pourrait faire valoir ces droit de conjoints sur les parts de la sci
Est ce que cela est possible ?
quelle est la procédure à suivre lors de la constitution de la sci et de l'apport du capital

[MrBoyom]

Mes parents veulent acheter une maison et veut que je sois le garant ils vont racheter mes parts dans 2 - 3 ans. Mon intervantion ne sera que pour l'achat. Est ce une bonne idee de faire une sci famillialle ?

[danielkoffi]

Quel statut juridique est adapté à une entreprise créé par les membres d'une même famille (frères et sœurs)?

[arezkirabhi]

BONJOUR JE SUIS GÉRANT D'UNE SOCIÉTÉ ET SOUHAITERAIS CRÉE UN SCI FAMILIALE AVEC MON ÉPOUSE POUR ACHETER
UN BIEN COMPRENANT UN LOCAL COMMERCIAL ET UN LOGEMENT TYPE MAISONNETTE QUE JE LOUE ACTUELLEMENT
JE LOUEREZ A LA SOCIÉTÉ DE BÂTIMENT LE LOCAL COMMERCIAL , (pour les démarche pour le crédit ?) comment faire, merci de votre réponse, CDT.

[khamisstahiri]

j ai l impression d etre un object sociale

[claudegrauliere]

Nul en cas de mésentente trés compliqué de sortir à éviter

[annidumond]

facile trop facile d'y rentrer dur voi impossible d'en sortir à