Инвестиции в недвижимость: купить квартиру под сдачу или коммерческое помещение? Считаем выгоду!

#смирновсергейриелтор #инвестициинедвижимость #готовыйарендныйбизнес
В этом видео Сергей Смирнов отвечает на вопросы:
- какая доходность у инвестиций в квартиру под сдачу в аренду?
- какая доходность у инвестиций в коммерческое помещение под сдачу в аренду?
- что хлопотнее сдавать квартиру или коммерческое помещение?
- а если коммерческое помещение простаивает полгода?
В видео приведены расчет по реальным сделкам и клиентам.

[smirnov_real_estate]

ТАК КАК ВЫ ВСЕ НАСТОЛЬКО БЕЗГРАМОТНЫЕ В НАЛОГОВОМ ПРАВЕ! ТО ВОТ ВАМ ДОКУМЕНТ!
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Письмо от 15 ноября 2016 г. N 03-11-11/67023 Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу применения упрощенной системы налогообложения и на основании полученной информации сообщает следующее. Сдача в аренду (наем) принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом. При сдаче нежилого (жилого) помещения в аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера — договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Субъектами гражданского права, то есть участниками регулируемых гражданским законодательством отношений, являются граждане (физические лица) и юридические лица, а также принадлежащее им на праве собственности имущество. Вместе с тем физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью и прошедшие государственную регистрацию, вправе осуществлять те виды деятельности, которые указаны в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (далее — ЕГРИП). Таким образом, если в ЕГРИП предусмотрен такой вид деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества, то доходы, полученные индивидуальным предпринимателем — арендодателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, считаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. Согласно статье 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Пунктом 3 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) установлено, что применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате, в частности, налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 Кодекса).
Для применения предусмотренного пунктом 3 статьи 346.11 Кодекса освобождения индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц необходимо соблюдение требования об использовании соответствующего имущества в предпринимательской деятельности. Основанием для применения указанного освобождения является наличие документов, подтверждающих факт использования имущества в предпринимательской деятельности в течение налогового периода, например, договоры с арендаторами, свидетельствующие о получении доходов от осуществляемого вида предпринимательской деятельности и представленные в налоговые органы.

[qunnnjt]

Очень вовремя сюжет вышел. Как раз задумались над коммерческой недвижимостью. Я так понимаю, что доходность в теории выше, но продать всегда сложнее. И еще немного останавливает сегодняшняя ситуации с коронокризисом.

[Na-kuhne-svineet-moya-odinoch]

Я не спорю, что коммерция выгоднее, но есть несколько нюансов:
- налог выше, а ИП вместо налога на имущество заплатит налог с доходов и взносы (около 32 тыр в год + 72 тыра с 1, 2 млн) - это перекрывает налог кратно, расходы на ИП огромны.
- патент только если договор не прерывался, один объект недвижимости и прочие заморочки
- квартиры, как правило, сдают с серую и не платят в казну. С коммерцией так не пройдет, а налоговые отчисления немалые.
- не учтена коммуналка в квартирах, а она сожрет ощутимую сумму от и так небольшой выручки.
в итоге, многим все же проще и понятнее сдавать квартиру, чем заморачиваться с ИП, патентами, декларациями по налогам итд. А потом народ в массе мыслит примитивно: щас посдаю, потом сыну/дочке отдам, продам, сам жить буду - нужное подчеркнуть )))

[krisghfh]

Когда хорошо ориентируешься в вопросе все просто, обычным людям мне кажется более понятна простая сдача квартиры, по принципу поговорки « лучше синица в руках, чем журавль в небе».

[Nina-izge]

75 кв.м. за 10 млн первый этаж в "плотном районе" можно хоть примерчик бы один. Может надо выкупать))

[rozaaitmatova]

По счет трафика не всегда верно. К примеру в Казани (думаю многие города тоже) предприимчевые реализуют свои услуги через инстограм и другие сети, поэтому локация, трафик не особо важны. Хотя от вида деятельности зависит. У всех машины и нет проблем подьехать к помещению в любом месте. Я не риелтор, просто собственник.

[pupusfrog]

Есть ли какая-то формула расчета за сколько сдавать коммерческую недвижимость? И какой срок поиска арендателя приемлемый ?

[juuqrih]

Пример
2 магазинчика 30 квадратов.
Один стоит 50М.
Другой за 1М не кому не нужен расстояние между ними 30 метров.
Один стоит рядом с остановкой другой чуть дальше. И эти чуть не кто не идет.

[omjfyws]

Как у вас всё хорошо то получается. У нас в маленьком городе 500 тыс.населения коммерция со средним траффиком стоит 100 за квадрат а задаётся она по 500 рублей. А вот с хорошей проходимостью уже от 120-140 и сетевые магазины заезжают в лучшем случае 700-800 рублей. То что у вас ну это вообще сказочный расклад.

[hlidqih]

коммерческая недвижимость выгоднее жилой 100%, но вот только Сегрей не сказал что будет ликвиднее на рынке при потребности быстро слить...

[rubtsovoleg]

Большое спасибо за данный выпуск!!! Все по полочкам! Круто!

[wjopvvn]

Сергей, как вы думаете, насколько выгодно инвестировать в покупку машиномест на "котловане" для дальнейшей перепродажи или аренды? На какой рост стоимости машиноместа от момента старта проекта до сдачи паркинга можно рассчитывать?

[igorshchekin]

Сергей, подскажите, пожалуйста, какой сейчас порог входа в коммерческую недвижимость в Москве?
Заранее большое спасибо!

[fqprkrd]

При покупке объекта недвижимости надо учитывать ещё один важный момент - это ликвидность. Квартира ликвиднее, чем коммерческое помещение...

[juydwwg]

Здравствуйте, буду благодарна за методичку. Видео очень полезное, спасибо!

[chelukt]

Сергей, 10 мил, отличная цена для коммерции такой! Можно к Вам с клиентом?

[dzxlxir]

А налог 2% на нежилое помещение где? А это думаю будет тыс 150 в год. Так что ещё 450 тыщ из прибыли минус. А ещё налог с прибыли, это ещё 50 тыщ в год.

[hwbuvxy]

Слева 30 месяцев, справа 36 месяцев)) на конечный результат по выгодности не влияет конечно, но можно и повнимательней расклады делать

[ozxzyhd]

Со всем согласен.Но есть один неучтенный момент в сравнении Москвы и периферии - капитализация объекта( второй источник дохода, кроме аренды).

[rzefqwu]

Вопрос по "защищенности" объекта. Верно ли, что при наступления форс-мажоров и стихий (наводнения, цунами) или "теперь федеральная трасса пойдет через этот район и требует снос жилой недвижимости" - государство обеспечит собственником иным жильем или компенсирует выплатой и т.п. А в случае коммерческой недвижимости собственник ниче не получит... Может быть будет ролик на тему госзащиты для разных видов недвижимости - жилая, апарт, коммерческая, гаражи? Спасибо!