VIDEO 33 - HIPOTECA A TIPO FIJO VS. TIPO VARIABLE

Hoy vamos a hablar de un tema que genera muchas dudas y que me habéis comentado con mucha profusión y es la disyuntiva entre elegir una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable.
En primer lugar quiero poner de manifiesto que se trata de una decisión muy personal y acorde con el perfil de riesgo de cada uno pero vayamos por partes y desarrollemos un poco más…
En una hipoteca a tipo fijo, como su nombre indica, el tipo de interés aplicable va a ser el mismo durante todo el período de vida de la operación.
Si bien todo es negociable, suelen tener un plazo inferior, alrededor de 20 años y está especialmente diseñada para los perfiles de clientes conservadores que no desean sobresaltos en los pagos de la cuota ya que siempre se va a pagar lo mismo, dicho en palabras llanas, vamos a tener el mismo tipo de interés durante todo el período del préstamo
Por supuesto que la tranquilidad, antes mencionada, supone pagar un tipo de interés notablemente más elevado, es decir la banca ofrece este producto a cambio de seguridad.
En una hipoteca a tipo variable, el plazo suele ser superior, alrededor de unos 30 años y la cuota se va a fijar en función de una referencia, generalmente el Euribor hipotecario, más un cierto diferencial que suele ser fijo y que es lo que realmente negociamos con la entidad financiera mientras que las revisiones de las cuotas suelen ser anuales o semestrales ante cambios de la mencionada referencia.
Actualmente es mucho más económica que la hipoteca a tipo fijo ya que el Euribor está en negativo
Tengamos presente que desde la crisis del año 2008 y por la aplicación de una política monetaria ultraexpansiva iniciada por parte de Mario Draghi el tipo de interés a corto plazo y una parte del medio plazo se sitúa en cotas negativas.
Este tipo de hipoteca están especialmente diseñadas para clientes con un menor grado de aversión al riesgo ya que estamos expuestos a una variación del tipo de interés, lo que conocemos técnicamente como riesgo de tipo de interés.
No tenemos la bola mágica y, por tanto se hace muy arriesgado hacer vaticinios pero, tal como está la situación macroeconómica actualmente, prevemos unos tipos de interés bajos durante un período prolongado de tiempo.
También existe la posibilidad de combinar tipo fijo con tipo variable en una hipoteca a tipo mixto o incluso con tipo escalonado a lo largo del tiempo.
A raíz de todo lo expuesto vamos a realizar algunas recomendaciones.
Si alguien desea pedir una hipoteca con un plazo alrededor de 10-12 años y no es totalmente adverso al riesgo, contrataríamos una hipoteca a tipo variable, insisto en que todo puede suceder pero es bastante improbable que el tipo de interés se vaya a ese plazo a los niveles del tipo fijo.
Por otra parte, el sistema utilizado para calcular las cuotas de un préstamo hipotecario, denominado sistema francés, hace que una parte muy importante de la cuota sean, al principio, intereses, y se va incrementando el nivel de amortización de capital a medida que transcurre el tiempo, por tanto, al principio interesa que el tipo de interés sea lo más bajo posible.
Para plazos de 20-30 años es cuando pueden surgir las dudas…
Si alguien va a estar desasosegado por la posibilidad de una variación sustancial del tipo de interés debería hacer una hipoteca a tipo fijo pero me gustaría hacer unas reflexiones.
He cogido una hipoteca de 200.000 euros a 20 años y he aplicado los tipos medios actuales tanto para fijos como variables teniendo en cuenta todas las circunstancias de bonificaciones y no bonificaciones posibles. La cuota para una hipoteca a tipo fijo sería de 978 euros mientras que la cuota para tipo variable sería de 906 euros, por tanto, una diferencia mensual de 72 euros que equivale a 864 euros anuales.
Si un inversor está dispuesto a pagar esa diferencia adicional, podría contratar la de tipo variable y hacer dos alternativas:
- Crearse un colchón con la diferencia que se ahorra para efectuar posibles coberturas y/o pagos adicionales.
- Utilizar esa diferencia para ir amortizando anticipadamente.
Ahora bien en caso de cambiar notablemente las circunstancias siempre se puede hacer una novación, es decir la modificación de las condiciones dentro de la propia entidad o una subrogación que consiste en cambiar la hipoteca de banco.
Para todo ello es muy importante que las comisiones por cancelación total o por amortizaciones parciales sean 0.
Espero que os haya gustado y os sea de utilidad.
Venga mucho ánimo que aunque con sustos, poco a poco, iremos saliendo de ésta. Yo modestamente apelo a la responsabilidad tanto individual como colectiva.