Perché l'immobiliare potrebbe crollare?

Si applicano termini e condizioni.
Investire comporta rischi.
La performance passata non è indicazione dei risultati futuri.

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Credits:
● Editing: Montatore Casellante
● Timestamps & Playlists: Carre

🕛Timestamps:
00:00 Uncharted Territories
05:40 Articolo sul mercato immobiliare
06:30 I prezzi delle case NON sono sempre saliti
10:20 Fattori che hanno contribuito alla crescita dell'immobiliare
17:50 Ci sarà sempre più disponibilità per nuove case?
23:25 Conclusioni dello studio
24:20 Commenti post articolo

[stujumbo]

Considerazioni riguardo SPECIFICITA' ITALIANE: 1) il riscaldamento climatico (si e' globale, ma in Italia si fa sentire molto di piu' che nella media del mondo ricco). Roma a luglio e agosto e' un forno terribile, e andra' sempre peggio. Cosi' come tante altre citta' italiane. Con popolazione sempre piu vecchia quindi piu fragile al caldo. Quanti di loro inizieranno a fantasticare su una casetta nell'Appennino molisano?

2) il prezzo dei terreni agricoli: tra il calo di produttivita' del suolo dovuto ai cambiamenti climatici e i possibili futuri tagli dei fondi europei all'agricoltilura, potrebbero perdere di valore.

3) taglio delle pensioni. Prima o poi avverra' (forse al "prossimo 2008")?. Come si ripercuotera' il taglio della prima fonte di reddito delle famiglie italiane (comprese quelle giovani, in fin dei conti) nel mercato immobiliare? E quando accadra' tutto cio'?

4 Fine dell'impatto del superbonus 110% e Pnrr. Qui ci arriveremo abbastanza presto

5 Telelavoro, in Italia, ma siamo sicuri? Mancano le medie e grandi aziende, che sono quelle che piu possono urilizzare il telelavoro. Vero anche pero' che si puo' lavorare in remoto anche per aziende straniere.

6 Impatto dell'immigrazione? Quella in Italia e' un'emigrazione anomala, fatta di persone che vorrebbero andare in altri paesi europei (comprensibilmente) ma che sono forzati a non oltrepassare le Alpi. Contribuiscono a tenere alti gli affitti, ma quanti di loro si rassegneranno a metter su famiglia in Italia, comprare un immobile, fare figli qui? Credo che questo avverra' in percentuale minore, a parita' di immigrati, che nel resto dell'Unione Europea.

7 Impatto dell'emigrazione italiana? Almeno per i prossimi 15 anni sara' in aumento, anche solo per il banale fatto che i ragazzi di oggi conoscono meglio l'inglese e sono piu abituati a viaggiare. Questo credo restera' vero anche con tassi di disoccupazioni piu bassi di quelli gia' piuttosto bassi di ora.
Poi pero' tra 15/20 anni i giovani saranno cosi' pochi e di conseguenza cosi' richiesti nel mercato del lavoro che ipotizzo che anche questo trend avra' fine

8 universita' online? Questo permettera' ad alcuni di continuare a vivere con i propri genitori, lontano dalle citta' universitarie.


CONSIDERAZIONI? Ve ne sarei molto grato

[lucaferri]

imho è tutto troppo estraneo alla situazione italiana, cosa che genera sicuramente un bias in me che leggo l'articolo, ma anche spostandosi internazionalmente e cercando di "aprire la mente", si basa su un orizzonte temporale che noi magari neanche vedremo.

[Big.Pelatino]

L'immobiliare in Italia, è un mercato senza senso e senza cognizione di causa.
La gente compra casa perché "cosi ho casa, e in caso la rivendo a piu soldi di quando l'ho comprata"; ma chi fa questi ragionamenti, non include i costi del mutuo, i costi di manutenzione dell'immobile, la svalutazione, fattori esterni (crisi lavoro, crisi pandemica, ecc). Compro a 100, ci vivo un paio di anni e la rivendo a 130, e ho guadagnato 30 (interessi del mutuo pari 25, spese per sistemare cose altri 5, sei andato in pari). Ma la gente non lo comprende, un conto è comprare l'immobile sull'unghia, quindi costa 100 e pago 100, ma poi negli anni costa mantenere una casa. Classe energetica da aumentare, costi di ecc che non rientrano, sistemare un qualcosa che si rompe.
Lavoro nel settore dell'idraulica, posso solo dire che negli ultimi anni son passati (tuttora passano), clienti con case che manco nei sogni comprerei per come sono messe. Compra casa a 70 (è un affare, le altre costano 100), e poi devono spenderci altri 40 per sostemarle. Gente che compra case, si "inventa" di sistemarle da soli e fanno danni.
Il mercato immobiliare in Italia, è un concentrato di "pressapochismo", di "che ci vuole a sistemare", "è in super offerta", "ho comprato casa gne gne". La gente crede di raggiungere lo status simbol comprando casa, o comprando e poi mettendo in affitto, e poi li vedi in fila al brico a risparmiare 3€ perché l'inquilino non paga, o paga poco, o non riescono a sistemare l'appartamento perché hanno finito i soldini.

[enricogarro]

In Italia con il calo demografico dei prossimi anni gli immobili in provincia/campagna si svaluteranno di sicuro.
Gli unici a tenere il valore saranno quelli in centro città

[xMancio_]

Dei vari claim credo che il più fallace sia quello sulla de-urbanizzazione ed, in particolare, sulle possibilità di ripopolazione delle realtà rurali in virtù delle possibilità di smart working. La realtà è che le città offrono, e tendenzialmente offriranno sempre, un'efficienza costruttiva a livello infrastrutturale infinitamente al di sopra delle campagne. L'investimento pro capite per strade, fognature, FIBRA OTTICA e tutte quelle realtà che consentirebbero in linea teorica di operare efficacemente anche dalla campagna è infinitamente più alto a causa della minore densità di popolazione. Il privato che lavora sulle infrastrutture ha un'enorme vantaggio ad operare nelle zone ad alta densità di popolazione, mentre il settore pubblico, che avrebbe un interesse morale nel sostenere le zone a bassa densità, non ha il gettito per sostenere gli investimenti necessari. L'urbanizzazione, non ce lo dimentichiamo, non è un vizio, ma, purtroppo e per fortuna, un aggregatore di vantaggi.

[marcozambello]

Grazie per il video. Super interessante. A Milano se hai una casa in più, è un superenalotto vinto (la puoi affittare), con la metro anche quarieri periferici si stanno rivalutando.

[FedericoTesta]

Gli immobili un Italia sono al 90% immondizia dal punto di vista energetico. Mentre in altri paesi si fa regolare manutenzione e aggiornamento per mantenere nel tempo il valore, in Italia si compra la casa e si pensa che non occorra più spenderci soldi nella maggior parte dei casi. La casa è un investimento costoso e va preservato nel tempo. Bisogna considerare una svalutazione annuale del'1% per vetustà a grandi linee. Giusto che ci sia un crollo dell' immobiliare.

[alessandro]

Quello che non riesco a capire è perché, quando si parla di investimento in azioni, si dà quasi sempre per scontato che investire in un'azienda piena di debiti, che non fa utili e con un amministratore delegato indagato per truffa è un'idea decisamente peggiore che investire in un'azienda leader di settore, con un flusso di cassa oceanico e prospettive rosee, mentre quando si parla di investimento in immobili, si citano solo dati iperaggregati, che mettono insieme la casetta abbandonata del paesino abruzzese isolato da una frana sin dal 1952 e il bilocale classe A in centro a Milano, come se fossero la stessa cosa e seguissero le stesse leggi di mercato. Questo non è neanche un bias: è ottusità.
Ovvio che investire in un immobile alla cieca espone a rischi di perdite nel breve, medio e lungo termine, è sempre stato così, anche negli anni del boom economico. Ha senso investire sempre e solo con cognizione di causa.
Per concludere, il visionario che cerca di prevedere i prezzi degli immobili immaginando l'andamento demografico mondiale a 100 anni o prendendo a modello i crolli dei prezzi nel 500-600 (dovuti anche alla peste, per la cronaca), mi ricorda quella pubblicità burla di qualche anno fa che invitava a investire in una casa in collina con la prospettiva, grazie all'innalzamento del livello degli oceani, di trasformarla in una casa al mare entro qualche anno.

[famigliapallazzo]

Ciao Rip! Come al solito le singole esperienze non fanno regola, ma voglio condividere le mie conoscenze:
Come architetto (e con la moglie che lavora nel campo scientifico internazionale) vedo che il trend di andare a vivere nelle campagne nei dintorni della città di dove si lavora è iniziato da un pò sia qui sia all'estero (numeri ancora piccoli, ma in trend) e vedo i giovani disposti a muoversi anche un'ora di auto pur di vivere nel verde e crescere i figli in campagna che comprano le vecchie casette unifamiliari locali (che, nella mia zona, sono passate da 10/20k a 60/80k di prezzo).
Allo stesso modo quelli sui 50 anni con smart working vendono la vecchia casetta in campagna ereditata dai genitori e se ne fanno costruire una più grande e su misura da cui lavorare e dove andare in pensione.
Infine in città, con l'aumento dell'immigrazione (non sto dando giudizi) alcuni quartieri sono crollati (parliamo di appartamenti da 90 mq venduti a 30K) mentre quelli più di lusso e quelli senza immigrazione stanno continuando a salire di prezzo: la ricerca di case continua ad aumentare perchè diminuiscono i quartieri a disposizione

[HungoverHistorian-zfgi]

Non esiste solo il lavoro, devi anche abitare vicino a servizi come scuole o gestione emergenze come vigili del fuoco e ospedali, motivo per cui l’impatto del remote work secondo me è sopravvalutato. E il trend globale purtroppo è di riduzione di questo tipo di servizi sul territorio

[carlobrunetti]

Aggiungerei un tema spesso dimenticato ma che vedo sempre più spesso.
Siamo tutti proprietari di casa.
In città moltissimi sono quindi condomini.
Se i proprietari invecchiano gli frega nulla di spendere soldi in manutenzione, devono risparmiare sulla pensione di oggi, rispetto al mantenimento di valore futuro dell'immobile, di cui non beneficeranno.
Se il discorso rimane al singolo appartamento può avere un effetto limitato.
Il punto critico avviene quando la maggioranza dei condòmini diventa anziana.
A quel punto non fai più la manutenzioni delle parti comuni, non avendo maggioranza assembleare.
E così diminuisce il valore dell'intero stabile.
La anzianità sempre maggiore porta a questi risultati, e la cosa sta accadendo ora.

[Francesco-]

Parlo dell’Italia: 1) le stime dicono che tra 30 anni saremo 45 milioni di persone (14 milioni in meno rispetto ad oggi).
2) Già oggi (2024) in Italia ci sono 10 milioni di immobili inutilizzati (completamente vuoti)
3) Remote working secondo me è a “somma zero”, ovvero: da una parte ci sarà chi lavorando appunto da casa, sarà più propenso a spendere di più per avere più confort, come una stanza in più da usare come ufficio ad esempio, o comunque passerà più tempo in casa e quindi sarà più probabile che la vorrà di un certo livello. Di contro però, ci sarà anche chi al contrario non avendo la necessità di restare sempre nello stesso posto vorrà cambiare spesso città o addirittura nazione.
Quindi?
La vera domanda secondo me è: Ci sarà incontro tra domanda e offerta?
(il futuro non lo prevedo purtroppo, però i dati suggeriscono che ci saranno tantissime case e poche persone, quindi i prezzi reali dovrebbero calare).

[bbike]

Io vivo in franciacorta e qui i prezzi sono folli. Un trilocale nuovo in classe A non costa meno di 260000 euro e se lo vuoi un pochino spazioso con una terrazza almeno Io sono un fresatore di stampi ed ho una paga maggiore della media degli operai, ma una casa da euro è fuori dalla mia portata. Se poi diventiamo 3 sarà ancora più dura avere un mutuo.

[itamarcus]

è da 30anni che in italia si dice che gli immobili sono arrivati al capolinea. del resto, bassa natalità e boom del mattone per decenni, non'è difficile prevedere un decremento (non crollo). ovviamente, come sempre, dipende da come elabori le statistiche, ci saranno zone dove i prezzi crescono e cresceranno ed altre dove avverrà il contrario.
sommariamente, stiamo in una cosiddetta bolla secolare, abbiamo appena superato il picco.

[mik]

Allora, da operatore del settore posso dire che l'immobiliare in Italia è attualmente un ottimo investimento.
Intendiamoci, dipende come, dove è quando.
Il treno delle grandi città ormai è partito, prezzi decisamente sopra mercato, ad oggi si configura una particolare situazione nelle campagne, paesi, e aree industriali, dove gli immobili hanno un valore ridicolo (200/800€ x mq) ma al contempo gli affitti rimangono in linea con i centri urbani (300/500 x stanza o piccolo appartamento).
Il rischio di investire in immobiliare ad oggi è dato oltre che dal valore delle case, dall non poter liquidare il proprio investimento.
È per questo che a mio parere un immobile al momento dell'acquisto debba essere ammortizzato contabilmente, io personalmente acquisto solo immobili che ripaghino l'acquisto in 3 anni max, così da garantirmi margine per eventuali inconvenienti (spesso ci scordiamo che le case non sono fatte di titanio).
Questo discorso vale principalmente per il residenziale, il commerciale purtroppo in Italia visto l'andamento generale degli ultimi 20 anni sta degradando costantemente, accentrandosi in alcuni luoghi particolarmente Floridi ed abbandonando luoghi storici.
Ovviamente è chiave la diversificazione, sia sul target che sul posizionamento geografico (avere 15 appartamenti al mare non è saggio), al momento ci sono ottime opportunità in paesi a noi vicini (es. Albania e Montenegro. Occhio agli scamm però)
Detto ciò io consiglio a tutti almeno un 35% del proprio patrimonio nel mattone, che in un secolo bene o male, guerre globali a parte, un minimo di grano lo garantisce sempre

[Teremius]

Grazie mille per aver condiviso questo blog

[mr_gianduja]

Da full remote worker, rimango in città solo perchè mia moglie ha un lavoro in centro 😪 fosse per me sarei già su qualche cucuzzolo di montagna

[carlomontorfano]

Nessun commento o riflessione sul costo di costruzione e la durata delle case? mi pare il punto principale da cui partire...

[Polipo]

Remote work sarà usato da molti datori di lavoro per tagliare spese forzando la mano. Chi vuole tagliare costi de personale forzerà tutti a tornare in ufficio. Chi non vuole si dovrà licenziare.

[alibragi]

L' analisi è interessante, ed è anche ben fatta per ciò che si può pretendere, è ovvio che non si tratta di un articolo scientifico.
C è un punto che però vorrei aggiungere.

É un intuizione, può essere del tutto sbagliata. Cioè esiste secondo me un fenomeno di concentrazione della domanda su poche aree, che ha registrato un trend crescente negli ultimi 20-30 anni. Qua si è parlato solo di concentrazione campagna verso città in generale. Ma il punto è che il trend è anche di concentrazione di molte città verso poche città. Saremo meno in futuro, ma vorremo stare tutti vicini vicini.
Ciò è causato dalla rimozione di tante barriere che in passato legavano le persone al territorio di nascita, e non solo. In generale quello della concentrazione dei desideri dell persone secondo me è un fenomeno interessante, questa ne sarebbe una manifestazione.

Detto in 3 parole e senza numeri, lo si prenda come uno spunto, non venite a fare i maestrini.