LMNP 2025 📣 : Coup Fatal de la Loi de Finances ?! ❌

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▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬ RÉSEAUX ▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬

▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬ INFOS ▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬

LMNP 2025 : quels changements
Location meublée 2025
Location meublée non professionnelle
LMNP 2025 amortissements
Loueur meublé non professionnel
LMNP 2025 loi finances

La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value

L’amortissement est un mécanisme de déduction fiscale dont peuvent bénéficier les loueurs en meublé non professionnels, qui leur permet de déduire chaque année une partie de la valeur de leur logement (hors part terrain), des travaux entrepris, ou encore du mobilier, de leur résultat fiscal, réduisant leur imposition annuelle.

Jusqu'à présent, les amortissements déduits sur le logement n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value (la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien).

Cette situation a toutefois changé depuis la promulgation de la loi de finances 2025, le 14 février dernier.

En effet, l’article 24 de cette loi prévoit de réintégrer le montant des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value en cas de vente du bien.

La modification du calcul de la plus-value lors de la cession d’un logement loué meublé viendrait donc générer un rattrapage (souvent partiel et possiblement inexistant comme nous vous l’expliquons dans la suite de cet article) des gains fiscaux effectués pendant la durée de location.

En conséquence, la différence entre le prix d’achat augmenté des amortissements et le prix de vente, qui se verra soumise, comme le veulent les règles d’imposition de la plus-value des particuliers, à un impôt sur la plus-value (19%), ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2%), pourrait donc être plus élevée.

Ce changement ne devrait toutefois pas avoir un impact significatif sur l’attractivité de l’activité de LMNP en 2025, comparé à d’autres alternatives d’investissement immobilier, notamment parce qu’il est loin de concerner l’intégralité des loueurs en meublé.

En effet, il est important de garder à l’esprit que, d’une part, dans la grande majorité des cas, un bien LMNP n’est pas vendu et finit par être transmis par donation ou succession.

Or, le système de la plus-value ne s’applique que dans les cas de cession à titre onéreux, soit la vente, ce qui fait que tout bien transmis par donation ou succession ne sera pas concerné par cette mesure

D’autre part, il arrive très fréquemment que le bien exploité en location meublée redevienne, après quelques années, la résidence principale de son propriétaire. Or, il existe une exonération totale de la plus-value en cas de cession de sa résidence principale, ce qui annule donc l’effet de cette mesure dans ce cas

Pourquoi ce changement ?
Combler les failles fiscales et augmenter les recettes publiques
D’une manière générale, la tendance des dernières lois de finances vise à réduire les niches fiscales, afin d’augmenter les recettes publiques dans un contexte de déficit budgétaire croissant

Or, l’absence de prise en compte des amortissements déduits pendant l’activité de location meublée lors de la vente d’un bien affecté à une activité de LMNP a été perçue comme une niche fiscale favorisant les investisseurs, raison pour laquelle il a été décidé de mettre fin à cet avantage.

#lmnp #investissementrentable #immobilier #locationmeublée #locationcourtedurée #immobilierrentable #immobilierlocatif #investisseurimmobilier

[daz]

Merci Rémi pour ces infos. La seule grande différence entre le micro foncier réel (nu) et le LMNP réel est la possibilité de deduire l'amortissement c'est bien cela ?

[karstikboom]

Merci pour ces explications, toujours aussi claires !

[ulrickpaul]

Vous, comme moi, savez que la loi sur la durée de détention va aussi sauter.
On est en France, les lois changent sans arrêt, et on vit dans une insécurité fiscale permanente dans ce pays.
Vous investissez avec des règles, mais ces mêmes règles peuvent être changées à tout moment.

Conseil pour ceux qui le peuvent : si vous avez la possibilité d'investir ailleurs, faites-le.

Ils auraient dû appliquer cette loi aux nouveaux acquéreurs, et pour les anciens, ils auraient dû comptabiliser la plus-value cette année car les anciens investisseurs ont investi avec d'autres règles

Le gouvernement nous envoie un message fort : les lois changent sans arrêt, et vous pouvez vous faire avoir à tout moment.

Demain, ce sera la taxation de la plus-value sur la résidence principale.
Bref, tout change dans ce pays.

[alonzeaucatherine]

🎉j attendais enfin cette vidéo de toi!!! merci
très claire❤

[rr-rdnj]

@remiroche, que ce passe t il en cas de moins value/vente au prix d acquisition ?

[ledhzis]

Salut Rémi, merci pour cette vidéo très claire. Plusieurs changement ont eu lieu sur le LMNP mais on est d'accord que LMP reste inchangé pour le moment ?

[fabienvadot]

Je te trouve tres light avec l'Etat, qu'est ce qui justifierait de donner quasiment 2 fois plus d'impot dans ton 2e exemple? Nous apportons de la valeur a la societe en permettant un acces a des logements agreables a des gens, sans nous l'immobilier s'effondre, car plus personne ne voudra remettre a neuf des logements, et l'Etat de leur coté, quelle valeur apportent-ils? Je me pose la question

[valerielaville]

Votre raisonnement ne vaut qu'à l'instant T. Sachant que les lois changent tous les 4 matins, c'est quasiment impossible de se projeter à 15, 20 ou 30 ans puisque l'on sait que ce qui est valable aujourd'hui, ne le sera plus demain

[Renni-Renni]

Salut Rémi; merci beaucoup pour ton analyse, ça reste fatiguant de voir ses changements car il faut bien avoir dès investisseurs pour faire tourner la machine…du coup on garde le cap et on fonce sur le prochain projet 😅

[SmBe]

Pour louer chez soit à son siège social ça reste toujours une excellente formule si ce n’est la meilleure

[luxanter]

Tant qu’ils touchent la l’abattement sur la PV ça restera intéressant. On parle d’un bien qui n’entraînera pas d’imposition pendant 10 ans facilement, puis une moindre avec le jeu des reports d’amortissement voire du déficit reportable (bien que limité à 10 ans pour ce dernier).

Après tout dépend ce qu’on veut en faire, personnellement si je venais à acheter en LMNP c’est pour avoir un peu d’argent a la retraite, donc me dire que le bien m’a coûté 0 en IR pendant que je remboursais le prêt c’est une victoire en soit (ce qui est important car désormais un bien qui s’autofinance c’est très rare).

Pour ceux qui ont un horizon long termes c’est encore très intéressant. En plus je suis comptable, alors autant vous dire que ma liasse fiscale j’en fais mon affaire!

[mathieureinbold]

Pourrais tu faire une vidéo sur vaut il mieux privilégier la détention sur 22 ans (taxe sur la plus value allégée) ou 3 achat/revente espacés de 7 ans ? (permettant d'amortir les frais et travaux). Ton exemple entre 3 ans et 15 ans n'est pas très réaliste car la plus value annoncée est la même. A considérer également que les achat/revente entraînent des crédits successifs pendant lesquels l'investisseur a tendance à surtout rembourser des intérêts et peu de capital. J'ai la sensation qu'il vaudra mieux partir sur une détention longue, le principal risque étant un nouveau changement des règles durant cette longue période :(

[richardlebreton]

Moi je fais en abattement forfaitaire quitte à payer légèrement les impôts et je suis pas emmerdé

[quentinpeltier]

J'ai souvent entendu dire que tant qu'on n'a pas atteint les plafonds il faut rester en Lmnp. Et que la sci est faite pour prendre ensuite le relais. En revanche, tu es le premier youtubeur que j'entends qui explique pourquoi : la sci permet de faire fructifier de l'argent dont tu n'as pas besoin immédiatement ni a court terme. Dès lors que tu veux en disposer : bim, impôts! Alors il vaut mieux se verser les dividendes le plus tard possible !

[fusiliercommando]

On revient a l'essentiel, location vide, déficit foncier, maîtrise sa tmi

[drival]

C'est la mort pour les gens qui achète avec un crédit. Les riches qui payent cash cela restera toujours un bon placement très rentable