Análisis urbano para compensar activos y pasivos de la ciudad

Cuando desarrollamos proyectos inmobiliarios, debemos mirar no sólo el mercado, sino tambien la ciudad, el contexto y entorno. En el tiempo he ido aprendiendo que se requieren evaluar cualitativa y cuantitativamente varios items, cada uno de por si tiene su propia definicion, metodo, forma de medir y de interpretar.

Nuestras ciudades no han sido planificadas y por lo tanto, para poder desarrollar proyectos inmobiliarios más rentables, debemos brindar soluciones o complementos a las carencias que existen en el sector donde se encuentra el terreno, aqui algunos items, ratios y relaciones que determinan el mix del proyecto:

1. Perfil de usuario de la ciudad
2. Economía del sector
3. Peatonalidad, porosidad
4. Contaminación del aire, olores
5. Clima
6. Micromovilidad
7. Vialidad vehicular, trafico, transporte publico
8. Barreras urbanas
9. Espacio publico por persona
10. Ratio de parques y zonas de ocio por persona
11. Densidad de personas por usos urbanos
12. Coeficiente de edificación o relación entre suelo y área construida
13. Fachadas: diseño, materialidad, arquitectura, saturación, estado de conservación, perfil del sector
14. Alturas / cantidad de pisos
15. Consolidación del sector – la capacidad potencial vs la edificabilidad actual para entender cuanto más le falta desarrollar al sector
16. Marca Sitio – vocación / propósito del sector

Cabe resaltar que para analizar y entender cómo se leen estos números se requiere tener casuística y experiencia en urbanismo, ya que las ciudades van cambiando de forma lenta en el tiempo, se requiere registrar los distintos fenómenos y revisitar los sitios analizados y participar en discusiones sobre el tema, es muy distinto evaluar el mercado inmobiliario desde la perspectiva estadística que entender las dinámicas socioeconómicas y culturales para definir un producto inmobiliario