¿Cómo CALCULAR la RENTABILIDAD de un INMUEBLE? EXCEL GRATIS - Cashflow, PER, Cash on cash.

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Cómo calcular la rentabilidad de un inmueble. Que no te engañen si escuchas a alguien hablar sobre rentabilidades brutas, no son reales. En este vídeo te explico cómo calculo yo las diferentes rentabilidades de un inmueble:
Rentabilidad bruta bruta.
Rentabilidad bruta.
Rentabilidad neta.
Cashflow.
Per.
Cash on cash.
ROCE.
Rentabilidad neta sobre revalorización.

Libre a los 30

Комментарии

Hola Javier no veo el excell en los comentarios, saludos y gracias por contarnos tus experiencias

juancarlosmarrero

Hola Javier,

Veo muchos análisis donde se busca siempre un cashflow positivo y una rentabilidad neta del 8% o más, sin dar mucha importancia al ROCE.
Entiendo estos razonamientos si lo que buscamos es tener un "ingreso recurrente" desde el primer día, pero:

- Desde el punto de vista de "inversion pura" y de comparar la rentabilidad real entre 2 operaciones o de una operación como esta comparada con la rentabilidad de otro instrumento (por ejemplo, la bolsa), ¿no consideras que deberíamos utilizar el ROCE? Al fin y al cabo el "capital amortizado" no es más que "ahorro en forma de ladrillo", por lo tanto es también un "ingreso" (en forma de ladrillo) que nuestra inversion inicial esta "produciendo" para nosotros ¿no?

Creo que este punto de vista me afecta mucho sobre la decisión de si invertir en viviendas de bajo precio o precio moderado. Me explico:
- Ante una vivienda de unos 140.000 en una de las ciudades dormitorio de la comunidad de Madrid, aportando unos 30.000 (20k capital inicial + 10k reforma), y estimando una hipoteca del 3, 5% a 30 años, y un ingreso de alquiler de unos 750€ al mes (siendo conservador) obtenemos una rentabilidad neta de alrededor del 4, 7% con un Cashflow alrededor de 0€.
- Sin embargo al contar el "ahorro en ladrillo", obtenemos un ROCE del 12-13%. Muy cercano al que obtienes con tus inversiones más pequeñas.
- Es decir, no cambiaría en nada mi economía del día a día actual (0 cashflow), pero tendría mis 30.000€ (ahora muertos en el banco) produciendo un 12-13% de ahorro anual. Similar a la rentabilidad que tu obtienes.
- Pero si tenemos en cuenta la revalorización (que más o menos podemos estimar un % igual en toda la peninsula), la inversion de 140k€ produciría 3 veces más que la de 40k.
- Y de nuevo, si tenemos en cuenta una "revisión anual" del alquiler del 2%, el alquiler de 750€ va a crecer más que el de 400€, con lo cual el cashflow empezaría a ser positivo pronto (teniendo en cuenta una hipoteca fija), y el ROCE aumentaría bastante más rápido en la vivienda de precio superior. (Digamos que este 2% actúa de forma similar a la idea del interés compuesto, por lo que a largo plazo 750€ podría crecer bastante más que 400€)

Yo vivo de Madrid, así que para mi esto es importante, ya que moverse con inmuebles de menos de 100.000€ es complicado dentro de la comunidad. Creo que si esto es realmente asi, lo tendría mucho en cuenta a la hora de donde invertir.

¿Quá opinas de esto? ¿Estoy cometiendo algún error? ¿o estoy en lo cierto?

Si estoy en lo correcto, ¿no sería en realidad más rentable una operación con mayor ROCE que otra, aunque esta tenga cashflow nulo o rentabilidad neta menor?

Y por último, ¿como crees tu que evolucionará el precio de los alquileres en las diferentes ciudades? ¿Crees que la diferencia de alquileres entre las grandes ciudades y las mas pequeñas seguirá incrementándose? ¿O por lo contrario, la gente se irá mudando a ciudades más baratas y esto incrementará los alquileres en estas, disminuyendo / estancando el de las grandes ciudades?

Gracias por tu ayuda y tus videos,
Rafa

rafaellopmar

Hola Javier.
Primero de todo felicitarte por lo bien que te expresas en los videos, te mereces tener más suscriptores y visualizaciones.

Podrías explicar en los comentarios, o hacer un vídeo explicando a partir de que valores de los porcentajes vemos que es interesante realizar la inversión? Entiendo los valores, pero no si son interesantes.

También sería interesante decir en qué valores te fijas tu para decidir si te interesa o no.

Muchas gracias de antemano

angels

MUY INTERESANTE TU VIDEO, ACABO DE COMPRAR UN APARTAMENTO EN EL CENTRO DE MI CIUDAD Y ME VIENE GENIAL, MUCHAS GRACIAS 👍

begonahernandezgarcia

Muy buen video Javier! La calculadora para cualquier inversor es imprescindible👍👍👍👍

alexsecoflipme

Hola Javier, muy claro el gracias por compartir !!!

maximorivero

Muy buena explicación, lo estaba buscando y lo has aclarado perfectamente.

victor

Gracias por el vídeo, muy útil la información y facil de llevarla a la práctica.

marlenecastillo

Muchas gracias por tus vídeos y por el excel

maximodutti

Muchas gracias Javier, un vídeo muy ilustrativo y lleno de valor.

juanviedmacastillo

buenos días Javier. gracias por el vídeo. no tienes en cuenta las retenciones en la declaración de la renta para calcular la rentabilidad "real" (o con el adjetivo que toque). ¿Cuál es el motivo? Por otro lado, para el cálculo sobre revalorización, no se debería tener en cuenta que el inmueble no vale 78k, sino 78k menos impuestos asociacos. Gracias.

carlosandres

Muchas gracias Javier por compartir de manera desinteresada tus recursos. Respecto a la Rentabilidad Neta por Revalorización, no se si es correcta la formula, dado que he cambiado el importe de precio actual de la vivienda y si la pongo más cara, dicha rentabilidad disminuye cuando tendría que ser al revés, me lo podrías aclarar? muchas gracias de nuevo

alvaroaguado

Muy interesante, pero no sé cómo puedo conseguir la tabla de Excel que comentas, gracias.

davidruiz

Gracias por el video. Una duda los gastos mensuales lo multiplica por x años no? 17?? Si no sale la rentabilidad de 5.88. Pq 17 y no 10 y otros años? Gracias

bladeboke

Muy buenas, me ralla mucho el PER.
¿No se debería incluir el gasto anual? Es que puede aumentar en un 70% los años que se tardan tranquilamente.

javidicanio

Los calculos son bastante buenos y reales, lo que si nadie nombra nadie es la retencion del 60% de los beneficios. Hay muy poca información sobre esto, nadie lo nombra, que te puedes y no puedes desgravar. Saudos

joanalejandro

Qué pasaría si comprará un piso de 50.000€ al contado de ahorros no declarados?Q es lo peor que puede pasar?

ismarcfo

No he encontrado la hoja Excel del Cálculo de Rentabilidad de un Inmueble para descargar, me puedes indicar cómo la localizo para su descarga?

joseluisbellveralbinana

Hola buenas, alquien me puede pasar el link del exel?

stereobikes

Javier, ya has cumplido los 30? te quedará poco no ? jajaj y sobre todo, crees que lograras tu objetivo de ser libre a los 30? jajaj

danieloteman